Сентябрь таки принес столичному рынку жилья долгожданное осеннее оживление.
В Киеве уже продают квартиры по $33 000
Другое дело, насколько оно оправдало возлагавшиеся на него надежды. Для некоторых участников рынка оно оказалось воистину бурным. "Я не могу гарантировать, что так же оно выглядит и в целом по рынку, но для нашего агентства все оживилось как минимум вдвое, по сравнению с августом, в том числе по количеству сделок", - говорит директор риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий. Эксперт объясняет такой всплеск активности окончанием сезона отпусков. Правда, сравнивая результаты месяца с августовскими, специалист советует не забывать, что август, по мнению риелторов, был "мертвым" месяцем.
Другие опрошенные эксперты оживление отметили, но не нашли его сколь либо значительным. "Может быть, с покупкой-продажей квартир в сентябре было чуть активнее, чем летом, - говорит директор АН "Украинский дом" Руслан Безуглый, - но особых изменений нет". "Количество звонков и просмотров в агентствах недвижимости увеличилось, но незначительно", - делится своим наблюдением Артур Пилипчук, директор АН "Валион", член правления АСНУ.
Бесстрастная статистика тоже говорит о небольшом оживлении. Так, по данным компании SV Development, в сентябре на вторичном рынке недвижимости в Киеве было заключено 773 сделки купли-продажи жилья, тогда как в августе - 707. На первичном в сентябре в новостройках столицы было продано 228 квартир - на 29 больше, чем в августе. Прямо скажем, на осеннее оживление "не тянет". Даже до уровня мая (230 квартир), не говоря уже июня (270 квартир), не дотянули. "Я думаю, что активность ниже, чем была этим летом, точно уже не будет, но она не будет и стремительно расти, - говорит Артур Пилипчук. - Ни в ближайшие месяцы, ни даже в ближайший год. Потихонечку люди уже адаптировались к нынешним реалиям жизни. И потихонечку вырисовывается нормальный, стабильный рынок".
Минус 2%. Легкое оживление оказало на поведение цен прямо противоположное воздействие. Вместо того, чтобы расти, они ускорили темпы снижения. Так, статистика портала realt.ua показывает снижение средних цен предложения с 1 сентября по 1 октября на 2%. Тогда как, начиная с января, цены каждый месяц "таяли" на 1 %. Но плюс-минус 1% особой роли не играют. Так что можно смело констатировать, что ценовой ступор продолжается.
Кстати, именно такую стабильность прогнозировали в начале сентября наши постоянные эксперты - Игорь Однопозов, президент Союза специалистов по недвижимости Киева, Юрий Базелинский, директор АН "Оптимум-плюс", Александр Жолудь, экономист Международного центра перспективных исследований. Их главный аргумент - "заморозка" ипотеки. В ближайшее время, до конца года, эти же эксперты прогнозируют ценовую стабильность. "Существенного оживления ипотечного кредитования осенью этого года я не ожидаю. Значит, не ожидаю ни роста цен на недвижимость, ни увеличения количества сделок. Рынок будет оставаться скорее мертвым, чем живым", - резюмирует Александр Жолудь.
"Выбросили" дешевое жилье. Впрочем, шансы на пробуждение у столичного рынка недвижимости все же есть. Судите сами. В первые дни октября на "недвижимых" сайтах появились очень дешевые квартиры - по ценам февраля 2009 (именно в этот период были самые низкие цены на квартиры). Так, на сайте realt.ua нам удалось найти "единички" за $33-35 тыс. Хотя в течение всего 2010 года подобное жилье выставляли по $40-45 тыс. Пока это явление не стало массовым. Подобных предложений - единицы. Но они говорят, что у продавцов таки начали сдавать нервы.
"Многие летом придерживали свои варианты, ожидая в сентября резкого скачка цен, - говорит специалист компании SV Development Сергей Костецкий. - Увидев, что такового не предвидится, они выбросили свои достаточно дешевые квартиры на рынок". В итоге в сегменте дешевого жилья создалась конкуренция, и тем, кому нужно срочно продать квартиры, пришлось снижать цену. Так, в 20-х числах сентября 1-комнатная квартира на улице Двинской продавалась за $39 тыс., а сейчас за нее хотят $36500.
Но вот эти очень дешевые квартиры могут одновременно затормозить дальнейшее снижение цен. "Логика такова. Сейчас продают в основном, чтобы расшириться. Человек продает 1-комнатную гостинку с комнатой в 11 м за $35 тыс., и тут же, к примеру, покупает "единичку" с комнатой в 18 кв. м за $55 тыс. То есть каждая продажа сейчас подразумевает дальнейшую покупку. А будут покупки - не будет и обвала цен на рынке недвижимости", - говорит частный риелтор Анатолий Сизоненко.
Резюме. Если подводить итоги, то можно сказать так: столичный рынок недвижимости в ближайшее время не ждут потрясения. Прогноз "Сегодня" - дальнейшее сползание цен вниз на 1-2%. Пока что каждый месяц он оправдывается, и нет факторов для изменения ситуации.
Самые доступные
В начале октября на рынок недвижимости "выбросили" много дешевых квартир, которые продаются в среднем на $2-3 тыс. дешевле, чем в сентябре. И наконец появились "единички" по $33-35 тыс. Такие цены были только во время ценового дна в феврале 2009 г.
1-КОМНАТНЫЕ
$33 000 - Голос. р-н, ул. Набережно-Корчеватская, 23/11/5,4
$35 000 - Оболон. р-н, ул. Навашина Академика, 24/13,5/5
$36 500 - Днепр. р-н, ул. Двинская, 20/11/5
В сентябре самая дешевая "единичка" стоила $39 тыс.
2-КОМНАТНЫЕ
$55 000 - Дарн. р-н, ул. Российская, 50/28/7,3
$56 000 - Днепр. р-н, ул. Алма-Атинская, 40/28/6
$57 000 - Днепр. р-н, пр-т Воссоединения, 45/30/7
В сентябре самую дешевую "двушку" мы нашли за $58 300.
3-КОМНАТНЫЕ
$65 000 - Днепр. р-н, ул. Академика Шлихтера, 49/34/7
$69 000 - Дарн. р-н, Полесский переулок, 55/40/7
$70 000 - Дарн. р-н, Новодарницкая ул., 60/45/8
В сентябре самая дешевая "трешка" стоила $72 000.
Кто сейчас покупает квартиры
В сентябре, по данным компании SV Development, 773 человека стало счастливыми обладателями собственной крыши над головой. Это капля в море по сравнению с тем, что до кризиса каждый день совершалось около сотни сделок. И 70% из них состоялись благодаря ипотеке. Сегодня она скорее мертва, чем жива: уж больно жестки условия кредитования. Учитывая эти особенности сегодняшнего рынка недвижимости, вдвойне интереснее узнать, кто же те немногие счастливцы, которые сейчас покупают квартиры.
Ирина Костенко, 33 года:
- Решением квартирного вопроса вплотную я начала заниматься ровно год назад. К этому времени за 5 лет напряженного труда, в течение которых я откладывала каждую копейку, у меня накопилось около $15 тысяч. Плюс обещали дать денег родители - около $ 20 тыс. Итого, получилось 50% от стоимости плохонькой "двушки" или хорошей "единички", которые на тот момент, впрочем, как и сейчас, стоили $60 тыс. Как раз столько требовали банки в качестве предварительного взноса. На тот момент мне удалось найти лишь 2 банка, которые давали кредит под божеские проценты - 24-25% - и на 20 лет.
В банке приняли документы, рассчитали ежемесячную сумму выплат. Насколько я помню, она составляла 4,5 тыс. грн. Нашего совместного с мужем дохода с лихвой хватало, чтобы нам разрешили дать кредит (одним из требований банка было то, чтобы ежемесячная сумма выплат по кредиту составляла половину совокупного дохода семьи). Кредитная история у нас была чистая. У каждого - белая зарплата. В течение месяца банк принимал решение. И в итоге отказал. Внятного объяснения мне не дали. Кредитный менеджер пробормотал, что у меня неправильно была оформлена трудовая книжка. Как потом в неофициальной беседе мне рассказал знакомый банковский сотрудник, на тот момент банки просто никому не выдавали кредиты - высоки были риски обвала рынка недвижимости.
В общем после этого я поняла, что на ипотеку мне рассчитывать не стоит, и начала искать другие варианты. В ссуде на работе мне отказали: мол, кризис, никому не даем. Потом я обзвонила друзей-знакомых. И нашла человека, который согласился одолжить мне на год $15 тыс. под 24 % годовых (такая была на тот момент средняя ставка по годовому депозиту). Сейчас я ежемесячно выплачиваю ему проценты по 2000 грн. Деньги я одалживала, не рассчитывая на авось, а имея "подушку безопасности". В моем родном городе в Хмельницкой области мне досталась в наследство "двушка" от бабушки (она как раз и стоит в районе $15 тыс.) Правда, мы ее не могли продать на момент моего займа уже в течение полугода. Но я думала, что к тому времени, когда мне придется отдавать долг (весна 2011 года) нам все-таки ее удастся продать. Еще я себя успокаивала так: если даже не продадим эту квартиру, то к весне возобновится ипотека, и я под залог уже купленной квартиру смогу взять эти $15 тыс. и отдать долг.
Вот так я к весне 2010 года наскребла $50 тыс. Имея такие деньги, ходила смотреть "единички" за $55 тыс. в надежде на торг. В большинстве случаев хозяева соглашались сбросить только $1-2 тыс. У самой сговорчивой хозяйки, которая уступила мне $3 тысячи, я и купила в сентябре 1-комнатную квартиру за $52 тыс. Убитую, маленькую - комната всего 14 кв. м, в спальном районе. На ее поиски у меня ушло 4 месяца. Думаю, все было бы быстрее, если бы у меня было больше денег. Конечно, это не квартира моей мечты. Но потом, надеюсь, мне удастся еще поднакопить денег или взять ипотеку и "расшириться".
Светлана Куликова, 40 лет:
- В августе мы продали 2-комнатную квартиру в спальном районе за $68 тыс. - на первом этаже, в спальном районе, со смежными комнатами и маленькой кухней, в панельном доме. Мы - это я и мой брат. Квартира досталась нам в наследство от матери. Скажу сразу, что, несмотря на разговоры о том, что рынок недвижимости стоит, мы нашли покупателя в течение 3-х дней. Удалось нам это не без помощи маленькой хитрости. Ее нам подсказал риелтор. Суть ее заключалась в следующем: мы выставили квартира по цене, гораздо меньше среднерыночной. Например, у нас в районе "двушки" не продавались ниже $70 тыс. А мы выставили нашу за $65 тыс. И народ просто повалил.
В первый же день, во вторник, как вышла газета, у нас было 6 просмотров. Мы всем говорили, что риелтор ошиблась и поставила неправильную цену. А правильная - $68 тыс. (нам надо было срочно продать квартиру, поэтому мы все равно не называли среднерыночную стоимость). Многие, услышав это, возмущались, уходили, хлопнув дверью. Пару человек предлагали $66-67 тыс. Но на третий день нашелся все-таки покупатель. Пришел в 17 часов, а в 19 у нас уже был оформлен задаток. В итоге, мы с братом получили на руки по $34 тысячи. За $30 тыс. я купила в Ирпене 1-комнатную квартиру для 19-летней дочери. В новом доме. Среди сосен. Комната - 16 квадратов. На оставшиеся 4 тысячи сейчас вот делаем ремонт.
Аренда: "подарок" от студентов
На одном из "недвижимых" сайтов в разделе "Сниму квартиру" мы нашли контакты Светланы. Девушка уже месяц ищет квартиру и согласилась рассказать о своих "мытарствах".
"Конечно, я выбрала самый неблагоприятный период для переезда: из-за ажиотажа, который создали студенты, сейчас очень тяжело найти хороший дешевый вариант. Но меня жизнь заставила, - рассказывает Светлана. - Я уже более 5 лет снимаю комнату в 2-комнатной квартире в одном из спальных районов Киева. Сейчас плачу за нее 1000 грн. Но месяц назад к хозяйке приехала сестра из России почти на полгода. В общем, меня поставили перед фактом, что я должна съехать. Когда начали поиски квартиры, была просто в шоке. На Оболони, Виноградаре и Нивках - я ищу жилье только в этих районах - вообще не было 1-комнатных квартир даже за 3000 грн. Все дешевое разобрали студенты. Но с конца сентября начали появляться квартиры по 2500-2600 грн. Но у меня складывается такое ощущение, что львиную долю таких предложений вешают на сайтах такие же, как я, бесквартирные, чтобы сбить цену. Просто часто, когда звоню, в ответ слышу "абонент недоступен", "этот номер недействителен". Вот я и пришла к таким выводам. А бывает и так, что объявление только появилось, я звоню с самого утра, а мне отвечают, что квартира уже ушла. В общем, за целый месяц я смогла посмотреть только 3 квартиры за 2600 грн. Все были в ужасном состоянии. Поэтому продолжаю свои поиски".
То, что студенческая активность сказалась на ценах, подтверждают наши эксперты. Артур Пилипчук полагает, что за месяц цены повысились на 10%. Алексей Холмецкий заметил рост на 10-15%. Как дополняет Сергей Костецкий, цены на аренду выросли в основном только на самые ходовые 1-2-комнатные квартиры стоимостью до 4 тыс. грн. в месяц. Что касается прогнозов, то опрошенные эксперты считают, что ажиотажный спрос прошел и цены вернутся на уровень начала лета. А это значит, что Светлане и всем, кто сейчас ищет квартиры, улыбнется удача: квартиры по 2500-2600 грн. будут не исключением, а правилом.
Бизнес Журнал
|
