Цены на квартиры поднялись, но летом будет откат

Такая версия звучит очень правдоподобно. Но, безусловно, в сложившейся ситуации есть и "вина" самих покупателей, решивших, что ценовое дно уже пройдено, и ринувшихся брать то, что им по карману. Тем самым они спровоцировали мини-ажиотаж, увеличили аппетиты продавцов, которые уже неохотно торгуются. Интересно, что сами риелторы дают разные прогнозы на ближайшее будущее.

Цены вырастут

"Спрос с апреля вырос в 3 раза, все квартиры ниже средней стоимости - "единички" до $50 тыс., небольшие "двушки" до $65 тыс. и "трешки" до $80 тыс. - уходят великолепно, и торговаться по ним бесполезно, - отмечает директор АН "Брок-риелти" Дмитрий Корчев. - На них клиентов порой вдвое больше, чем продавцов. Думаю, "мертвый сезон" наступит нескоро, возможно повторение летней активности продаж, как было в 1999-м. Если курс доллара зафиксируется, за лето цены вырастут еще на 3%, а если снова начнет падать - подскочат и больше, пропорционально его девальвации".

"Возможно, цены зафиксируются на нынешнем уровне, - говорит глава Киевского союза специалистов по недвижимости Ирина Никитина. - Но, вероятнее, увидим подорожание на 1-2% в месяц, особенно если банки возобновят ипотеку. Ведь сжатая пружина отложенного спроса начала распрямляться".

Вряд ли реальны прогнозы роста цен. Нынешний спрос сформировали те, у кого были заначки, и те, кто сумели снять депозиты в банках и за эти деньги стали брать жилье. Число таких покупателей ограничено. Далее, на ипотеку, тем более - доступную, а не с 50%-м первым взносом и 30% годовых, в этом году не рассчитывайте. Да, и доллар снова пошел в рост...

Цены упадут 

"Покупают самые дешевые квартиры, они действительно "улетают", а дорогие в основном только смотрят, - говорит директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк. - Многие владельцы сняли объекты с продажи, надеясь на стабильное подорожание, но его не будет. Грядет летний застой, спрос упадет, и до осени, думаю, цены снизятся на 3-5%. Поэтому в конце лета будет лучшее время для торга и покупок". "Уже в июне спрос и цены стабилизируются, а в июле продавцы начнут уступать до 5%", - прогнозирует директор АН "Аякс" Борис Егизарян. "Если экономика не оживится и курс доллара опять будет расти, летом увидим снижение цен на 5%", - размышляет директор АН "Эвент" Валентин Яковенко.

Резюме: видимо, нынешняя игра на повышение - кратковременная. Самые слабонервные покупатели отоварятся сейчас, а более сдержанные дождутся летнего спада цен, подкрепленного предложением со стороны продавцов, понявших, что выжидать - себе дороже. Итог - 1-2-комнатные квартиры в июле подешевеют на $2,5-4 тысячи.

Самые доступные

Поиск самых дешевых квартир сейчас сродни охоте: нацелишься на добычу - глядишь, она ушла, за нее уже задаток дали. Вызвонишь еще живой вариант - записывайся в очередь на "отстрел" - просмотр. Выход: подключить десяток риелторов на поиск, объявив им предельную сумму покупки. Либо объявления в интернете и газетах разбросать.

1-КОМНАТНЫЕ

$38 000 Днепровский р-н, пер. Новаторов, 21/12/4 кв. м

$39 000 Святошинский р-н, ул. Туполева, 22/12/5 кв. м

$40 000 Оболонский р-н, ул. Полупанова, 20/13/4 кв. м

Для сравнения: в апреле гостинки были по $35-38 тыс.

2-КОМНАТНЫЕ

$56 000 Днепровский р-н, пр. Воссоединения, 46/30/7 кв. м

$58 000 Соломенский р-н, бул. Лепсе, 41/28/5,5 кв. м

$60 000 Днепровский р-н, ул. Карбышева, 46/30/8 кв. м

Для сравнения: в апреле мы находили "двушки" по $53-57 тыс.

3-КОМНАТНЫЕ

$69 000 Днепровский р-н, ул. Пражская, 60/45/9 кв. м

$70 000 Голосеевский р-н, ул. Васильковская, 57/42/7 кв. м

$72 000 Святошинский р-н, ул. Симиренко, 63/42/7 кв. м

Для сравнения: в апреле "трешки" - по $65-68 тыс.

"Первичка": Дешевле и надежнее покупать "новое старье"

Стройплощадка. В неготовых домах квартиры брать рискованно

Правительственная программа поддержки строителей зависла. Они до сих пор не получили обещанные 3 млрд грн. (а, по оценке Минстроя, всего им нужно минимум 14 млрд) на окончание домов с готовностью от 70%. Это при том, что сегодня до 90% строек заморожены, а ведь в них вложены и деньги клиентов- физлиц. Готовых же домов мало и, как мы выяснили, цены на жилье в них уже не опускают.

"Почти все квартиры у нас раскуплены, поэтому скидки не даем", - сказала Светлана Завалько, начальник отдела Инвестиционно-строительной корпорации "Місто". "Мало вводится объектов в эксплуатацию, поэтому и мы, и, наверное, другие застройщики не станут удешевлять квартиры в готовых домах, несмотря на "кризисное" падение спроса, - считает начальник управления инвестиций треста "Киевгорстрой-1" Тарас Зябкин. - Думаю, летом на 20-30% упадут цены в домах, еще не сданных в эксплуатацию, но в них покупать жилье рискованно, если вы не уверены в надежности застройщика".

Замгендиректора девелоперской компании "ТММ" Алексей Говорун полагает, что предельная летняя скидка - 10%, иначе строители не "впишутся" в себестоимость. И, опять же, призывает выбирать застройщика, исходя из его репутации и наличия собственных строительных подразделений.

Впрочем, сейчас ни репутация фирмы, ни десятки возведенных ею многоэтажек не гарантируют завершения дома: в любой день она может его забросить, если не хватит своих или полученных от клиентов денег. Вот почему актуален совет независимого эксперта Ярослава Цуканова: "Чтобы не рисковать, покупайте "вторичую первичку" - квартиры у хозяев в домах, сданных 1-2 года назад. Они, как правило, на 5-10% дешевле, чем аналогичные у застройщиков". 

Землю сейчас можно брать "голыми руками"

"Вечная ценность". Ее продавцов сегодня в 10 раз больше, чем покупателей

Покупатели, похоже, досыта "наелись" землицей - она сегодня почти не востребована. Что и неудивительно: не проблема задешево купить участок под индивидуальное жилстроительство, но потом ведь придется на этих сотках дом возводить, а это немногим по карману. В кармане - вошь на аркане у большинства претендентов на загородный комфорт - средне-мелких бизнесменов. Поэтому желающие обзавестись наделами могут рассчитывать на их дальнейшее удешевление. Мало того, землю они возьмут "голыми руками", найдя продавцов из числа крестьян, прогоревших заемщиков банков или "охмурив" местный сельсовет.

"Спрос, по сравнению с 2008-м, рухнул почти в 10 раз, - констатирует ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. - По Киевщине сейчас, в самый жаркий сезон покупок, берут не более 300 участков в месяц: невиданный до сих пор спад количества сделок! Но сегодня и этот мизерный уровень покупок продавцам - за счастье. Поэтому в мае они снизили цены в среднем всего на 1-2,5% (см. таблицу. - Авт.), надеясь, что на их товар спрос оживится. Но летом этого не произойдет. В замедлении темпов удешевления участков под застройку сыграло роль и падение курса доллара за май с $1/8 грн. до $1/7,6 грн.: владельцы земли стремятся хотя бы уменьшить потери от ее продажи. Это, прежде всего, - спекулянты, не угадавшие, что вместо доходов они получат убытки. Но их убытки неизбежны, с лета спрос на землю упадет еще больше, поэтому я до сентября прогнозирую ежемесячное удешевление на 5% в отдаленных районах и на 3% - в близлежащих к Киеву".

Это значит, что сотка уже в июне подешевеет минимум на $60-200. Но, думается, это тактическое отступление продавцов не только не отразит объективное падение спроса, но и в реальные возможности покупателей не "впишется". Последним можно и нужно искать "горящие" варианты продажи земельки, которую отдадут в 2 раза дешевле среднерыночной стоимости.

"Такие "кризисные" предложения исходят от владельцев участков, приобретших их за банковские кредиты и не сумевших погашать займы, а также от тех, кто остро нуждается в деньгах, - например, на срочную операцию, на покупку квартиры взамен продажи земли, - говорит вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. - В пользу покупателей сыграет и то обстоятельство, что большинство имеющих личные накопления приобретают квартиры, а не участки, в итоге цены будут падать на 4-5% в месяц. Летом продавцы не дождутся повышения спроса - он традиционно упадет, да и осенью вряд ли серьезно вырастет: я не верю, что к этому времени оживится экономика, в том числе - банковское кредитование на покупку недвижимости. Плюс осенью сработают политические нюансы, ведь накануне выборов, как показывает опыт, люди недвижимость плохо берут".

Вряд ли стоит спорить с этим прогнозом. Покупку земли банки сейчас не кредитуют, и начала этому процессу не видать, а значит - и росту числа покупок. То бишь, будет все больше предложений "горящих" участков, в 2-3 раза дешевле средних цен. По словам С. Костецкого, аналогичный "демпинг" обеспечат и местные сельсоветы, которые будут выделять участки в 10- километровой зоне от Киева по $1,5-2 тыс./сотка, при рыночной цене в 3 раза большей - лишь бы получить взносы на развитие районов, чьи бюджеты трещат по швам. А независимый эксперт Руслан Кизлайтис советует, не утруждаясь торгом со спекулянтами и горе-заемщиками банков, искать крестьян, получивших землю по распаеванию почти бесплатно - многие из них отдадут ее в 5 раз дешевле нынешней цены: от $200 за сотку в 30-50-километровой зоне и от $1000 - в 10-километровой.

Аренда: Стабильность

Радует, что, в сравнении с апрелем, стало больше вариантов "единичек" по 1800-2000 гривен. Притом "боль-мень" меблированных и оборудованных хотя бы холодильником и телевизором. А как дальше будет с ценами найма?

"Стабилизируются, - считает директор АН "Спарта" Юрий Цегельник. - В июне оплата жилкомуслуг вырастет в 2 раза, но хозяева вряд ли переложат эти затраты на постояльцев, ведь конкуренция растет. Уедут иногородние студенты, меньше останется заробитчан из регионов: стройки стоят, а ремонты своих квартир немногие делают - значит, такие мастера не будут снимать жилье. А предложение аренды увеличится за счет тех, кто не хочет продавать квартиры сейчас, выжидая повышения цен". "Еще учтите, что продолжаются сокращения в среднем звене менеджеров, а они - одни из самых массовых наемщиков, - дополняет частный брокер Олег Диченко. - Думаю, цены не вырастут, но и не упадут".

Итак, в ближайший месяц баш на баш выйдет: удорожание жилкомуслуг компенсируется увеличением предложения и уменьшением клиентов.

Источник: Сегодня