Заслугу внедрения в разгар кризиса услуги trade-in (весьма популярной на авторынке) в сферу недвижимости девелоперы приписывают себе любимым, и не без основания.
С помощью этой антикризисной «палочки-выручалочки» компании не оставляют попыток расшевелить потенциальных покупателей жилья в новострое.
Налетай, не скупись
На первый взгляд, trade-in (буквальный перевод — «обмен старой вещи в счет покупки новой») выгодно отличается от старого доброго обмена жилья. Главный плюс: если при обмене или купле-продаже продавец сначала заключает договор с агентством, а потом сам сколь угодно долго ищет варианты, то по схеме trade-in все вопросы по продаже, а также предоставлению вариантов новой обители берет на себя компания. А поскольку договоры продажи старых и покупки новых «квадратных метров» подписываются одновременно, покупатель выигрывает еще и в скорости проведения сделки.
Как выяснилось, заявляют о предоставлении trade-in в основном фирмы, связанные с Киевом и его окрестностями. «Застройщики, особенно в небольших городах, не используют в качестве сервиса компании услугу trade-in», — поведала Наталья Сироотченко, маркетолог-аналитик компании «Соцмарт» (Киев). Правда, по предположению эксперта, «по договоренности, в зависимости от заинтересованности сторон, такие сделки заключаются, но не думаю, что их много».
Мы попытались проверить, можно ли на самом деле договориться «в индивидуальном порядке» с компанией, официально не предоставляющей услугу trade-in. Обзвонив отделы продаж шести девелоперов в столице и городах-спутниках, в ответ услышали от вежливого «к сожалению, такой механизм у нас не практикуется» до грубого «нет!». И лишь в одном из коттеджных городков нам, наконец, озвучили предложение, сравнимое по условиям с trade-in. Так что смысл звонить в приглянувшиеся компании все же есть, однако надо запастись временем и терпением. Правда, по словам экспертов, крупные фирмы вряд ли пойдут навстречу, в основном схему trade-in используют небольшие строительные компании и мелкие инвесторы.
Те же компании, которые официально работают по данной схеме, в основном занимаются дорогой недвижимостью, в частности дорогими коттеджными городками. В целом, по данным компании «Соцмарт», доля девелоперов, использующих trade-in, составляет на рынке не более 1,5-2%. Причем, по признанию самих игроков, многие из них используют «модный тренд» скорее как маркетинговый ход, средство для увеличения продаж. «Нам выгоднее продавать коттеджи за «наличку», — поясняет Ирина Малашенко, директор по продажам и рекламе ООО «Парк Хаус Инвест». — Trade-in — шаг навстречу клиентам, благодаря которому мы их завоевываем: они сначала хотят им воспользоваться, а потом платят «наличкой». Теоретически можно обменять по trade-in любую квартиру. Но на практике желающий воспользоваться этой схемой должен жить не просто в столице, а еще и в определенном ее районе. Больше всего привлекают застройщиков квартиры в престижных местностях. «На Правом берегу столицы — поближе к центру, на Печерске, например. На Левом берегу нас интересуют квартиры в новостройках на Позняках, в районе Березняков или Русановки», — делится Ирина Малашенко.
Также проблемы могут возникнуть, если в квартире больше трех комнат, очень большой метраж или само жилье мало привлекательно (к примеру, старая «хрущевка» с трещинами в стенах). Подобное жилье сложно быстро продать, посему девелоперы вряд ли возьмутся реализовывать такой «неликвид». Правда, открыто вам об этом не скажут, просто назначат, мягко говоря, непривлекательную цену. Некоторые девелоперы не принимают на продажу по схеме trade-in дома, зато интересуются земельными участками, если они расположены в удачных районах и с подъездными путями. Тем не менее «ВД» все же удалось найти компанию, меняющую квартиры в строящейся высотке на «хрущевки» в определенных кварталах одного из спальных районов столицы. Опыт подтвердил: желающие воспользоваться схемой trade-in все же могут найти того, кто заинтересуется поднадоевшей вам жилплощадью. Однако «подводные камни» на этом этапе только начинаются.
Постой, паровоз?
Приготовьтесь сами нести все тяготы бюрократических процедур по подготовке старого жилья к продаже. Вряд ли застройщик возьмет на себя процедуру сбора документов по старой квартире (все справки из ЖЭКа, БТИ, «Киевэнерго», «Киевгаза») вместо собственника, которому придется потратить как минимум месяц, чтобы собрать все бумаги.
Компании, практикующие trade-in, как правило, сами занимаются оценкой «метров» клиента. Как выяснила «ВД», большинство из них честно предупреждают, что оценивают вторичное жилье на 10-15% ниже рыночной стоимости (чтобы быстрее продать). Однако в некоторых фирмах мы услышали туманное «комиссия за оценку квартиры при trade-in определяется индивидуально». По словам экспертов, в последнем случае есть риск нарваться на удешевление вашей квартиры до… 30%! Застройщик просто обязан оценить квартиру по цене ниже рыночной, ведь иначе он может потерять деньги, при этом уценка квартиры может доходить до 30% от ее рыночной стоимости. Виталий Пацюк, партнер ЮК «КПД Консалтинг», советует: «Покупателю также необходимо внимательно изучить стоимость покупаемого коттеджа или квартиры на рынке, чтобы в конечном результате не получилось так, что коттедж приобретен по завышенной цене».
Еще один повод держать ухо востро — вероятность купить неудачную квартиру или коттедж. «Например, есть дом, где продано 95% жилья. А 5% осталось неликвида: либо планировка неправильная, либо этаж, например, тринадцатый, либо комнат очень много. В течение нескольких лет реализации объекта компания такие квартиры продать не может, и поэтому вынуждена продавать их в рассрочку или по trade-in», — предупреждает Сергей Костецкий. Чтобы обезопасить себя в подобной ситуации, Александр Шишканов, старший юрист ЮК Jurimex, советует оговаривать в договоре моменты качества нового жилья: «Неспециалист может выявить только визуальные дефекты дома, поэтому в договоре купли-продажи следует предусмотреть гарантии покупателя на случай выявления скрытых недостатков. Это может быть безоплатное устранение дефектов, штрафные санкции и так далее».
Едва ли не самый острый «подводный камень» — риск потери залога, вносимого при бронировании понравившегося вам жилья. Для этого важно понять, какой вариант схемы trade-in использует застройщик. Большинство из них засчитывают стоимость вашей квартиры в счет покупки новой независимо от времени продажи первой. Но существует и другая схема. «После резервирования новой квартиры застройщик, скорее всего, попросит залог и, если в оговоренный в договоре срок вы не выкупите квартиру из-за того, что ваше жилье к тому моменту не будет продано, можете потерять залог», — предупреждает Наталья Сироотченко. Потерей залога чревато и оформление договора бронирования без соответствующих законных процедур. «Несоблюдение сторонами требований закона о нотариальном удостоверении договора бронирования влечет его ничтожность, то есть договор считается недействительным с момента его заключения», — отмечает Виталий Пацюк.
Несмотря на все трудности развития услуги, большинство опрошенных «ВД» экспертов считают, что схема trade-in только набирает обороты и с окончанием кризиса не отойдет в прошлое. По словам г-жи Сироотченко, «опыт российских девелоперов свидетельствует, что эта услуга в дальнейшем будет дополнительным сервисным инструментом при продаже первичной недвижимости». Ирина Малашенко подтверждает: хотя для девелоперов покупка квартир за наличные более интересна, они будут практиковать и trade-in: «Всегда найдутся люди, владеющие двумя-тремя квартирами, которые не захотят суетиться по поводу продажи своей квартиры, им легче продать ее нам по цене на 10-15% ниже от рыночной стоимости, заехать в уже готовый дом и спать спокойно».
Наталья Сироотченко, маркетолог-аналитик компании «Соцмарт»
— Целевая аудитория услуги trade-in — граждане со средним и выше среднего достатком. Это могут быть семьи, которые желают улучшить свои жилищные условия, но накопили еще небольшую сумму. Или же семьи, которые владеют несколькими квартирами и хотят объединить свои усилия для покупки большего загородного дома.
В любом случае это люди, для которых время — деньги, и они хотят избавиться от хлопот, обратившись только в одну компанию для решения вопроса купли-продажи жилья. Однако система trade-in только начинает развиваться в Украине, поэтому пока не нашла широкого распространения на рынке недвижимости. Тем более на фоне пониженного спроса на рынке и затрудненности ипотечного кредитования.
Александр Шишканов, старший юрист ЮК Jurimex
— Если вы после совершения сделки передумаете и решите ее расторгнуть, то имейте в виду: при реализации схемы trade-in отсутствует юридическая связь между договорами купли-продажи нового жилья и «вторички». Иными словами, прекращение действия одного из договоров купли-продажи не влечет за собой автоматического прекращения другого договора. Кроме этого, есть еще один малоприятный нюанс. В случае признания недействительным договора купли-продажи первичной недвижимости каждая из сторон должна вернуть другой стороне все полученное по договору. То есть покупатель возвращает жилье, а продавец — деньги. При этом договор купли-продажи зачетной квартиры по заниженной стоимости будет оставаться действительным. Таким образом, покупатель практически безвозвратно теряет средства в размере разницы между действительной стоимостью квартиры и ценой, указанной в договоре.
Бизнес Журнал
|
