Что нужно знать ипотечному должнику, чтобы банк не отобрал квартиру?
Количество проблемных ипотечных кредитов в
Украине с каждым днем возрастает. Недвижимость опять начала падать. А
банки изобретают все новые механизмы реализации залогового имущества.
Теперь и путем внесудебного отчуждения собственности, пишет
censor.nt.ua.
Куда "идут" цены?
Летние ожидания увеличения цен на недвижимость многие эксперты уже
назвали провальными. Тенденции осени – прямо противоположны: цены на
недвижимость начали движение вниз. К февралю стоимость квадратных
метров, по оценкам некоторых аналитиков, может упасть процентов на
тридцать. А если и доллар не прекратит своего роста по отношению к
гривне, то на рынок недвижимости массово хлынет залоговое имущество, по
которому заемщик уже не сможет погашать кредиты. За нынешний год, по
данным НБУ, объем проблемной задолженности в украинских банках возрос
на 10 млрд. гривен и составляет уже около 22 млрд. гривен.
Своеобразные выплаты
Банкиры же все чаще признают, что если бы не реструктуризация
долгов, проблемных кредитов было бы на треть больше. Кредитные каникулы
— когда заемщик выплачивает только проценты по кредиту, пролонгация
сроков займа (с 15 до 20 лет), перевод долларового кредита в гривневый
с сохранением процентных ставок, изменение графика выплат и т.д.
позволяют если не уменьшить, то хотя бы приостановить рост количества
проблемных кредитов. Однако на сегодняшний день никто в стране не может
предоставить достоверной информации о количествах дефолтов частных лиц,
отмечает исполнительный директор Украинской национальной ипотечной
ассоциации (УНИА) Алексей Пилипец.
- Невыплаты по ипотечным кредитам увеличиваются в связи с тем, что
у людей объективно нет возможности выплачивать кредиты, это объясняется
снижением уровня доходов и увеличением безработицы, - говорит эксперт.
- Банки сотрудничают с коллекторскими организациями и это на данный
момент является самым эффективным способом погашения задолженностей. Но
в связи с тем, что коллекторская деятельность не урегулирована
законодательно, конфликтов и проблем избежать не удается.
Закон всему виной
Взаимоотношения кредитора и должника в отечественном
законодательстве урегулировано не в полной мере. Взыскать долги по
ипотеке кредитор (банк) может двумя путями – судебным и досудебным.
Судебный путь, исходя из существующей в Украине практики, чреват для
ипотекодержателя (банка) целым рядом способов затягивания процедуры со
стороны ипотекодателя (заемщика). В арсенале у заемщиков гораздо больше
механизмов для предотвращения или усложнения процедуры взыскания
залогового имущества, чем у банков. Затянуть отчуждение имущества можно
путем возбуждения дела о банкротстве ипотекодателя (заемщика) или его
ликвидации. Можно обратиться в суд с иском о признании ипотечного
договора недействительным с применением обеспечительных мер. Ко всему
прочему, должника спасает еще и невозможность выселения жильцов из
жилых помещений из-за отсутствия жилых помещений, относящихся к фонду
жилья для временного проживания. Ну, нет у нас закона, позволяющего
выбросить семью должника, особенно если в его семье есть
несовершеннолетние дети, на улицу. Судебные процессы могут длиться
достаточно долго, вплоть до совершеннолетия детей. Однако должник все
равно остается должником. И его обязанность выплатить кредит может быть
лишь отложена во времени, а не отменена полностью. Посему банки все
чаще рассматривают процесс досудебного взыскания залогового имущества.
В тонкости этого механизма нас посвятила адвокат юридической фирмы
«Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус.
- Для реализации процедуры внесудебного взыскания залогового
имущества необходимо выполнение двух условий: нарушение должником
обязательств по основному договору или нарушение условий ипотечного
договора. Также внесудебное взыскание может быть инициировано при
наличии специальной оговорки в ипотечном договоре или отдельного договора об удовлетворении требований кредиторов, - поясняет юрист.
Вывод
Итак, отобрать квартиры или жилые индивидуальные дома у заемщика
банк может двумя путями: приобрести переданную в ипотеку недвижимость в
частную собственность или путем отчуждения заложенного имущества в
пользу третьих лиц. Первый вариант усложняется тем, что банк не может
позволить себе больше 25% активов, представленных объектами
недвижимости. При осуществлении же отчуждения в пользу третьих лиц,
банку необходимо, прежде всего, получить справку в БТИ (или в регионах
– выписки из реестра прав собственности), которая выдается
исключительно собственнику квартиры. А банк, соответственно, лишен этой
возможности. Препятствием для получения справки также может являться
наличие самовольных реконструкций и перепланировок, осуществленных
жильцами. Кроме того, банк обязан уведомить о предполагаемой процедуре
отчуждения недвижимости всех заинтересованных лиц заблаговременно, за
30 календарных дней.
Таким образом, многочисленные технические нюансы делают практически
невозможными реализацию отчуждения объекта недвижимости и в пользу
третьих лиц. Поэтому на сегодняшний момент ряд банковский учреждений
пытается реализовать именно внесудебное обращение взыскания переданного
в ипотеку имущества путем приобретения в частную собственность.
Алгоритм действий банка при этом следующий. Банк должен зафиксировать
факт нарушения обязательств должника. Затем уведомить его о
ненадлежащем исполнении условий ипотечного договора и о своем намерении
осуществить внесудебное обращение взыскания. Последнее условие может и
не применяться, то есть должнику могут и не сообщить об этом, если нет
угрозы, что имущество будет уничтожено или испорчено (должником). Далее
- сформировать оценочную стоимость объекта недвижимости (квартиры). Еще
до перерегистрации в БТИ, путем депонирования средств в нотариальной
конторе, банк должен вернуть должнику разницу суммы средств между
стоимостью объекта недвижимости и фактическим долговым обязательством.
А затем уж банк обращается в БТИ с пакетом документов, среди которых
непременно должен быть правоустанавливающий договор об удовлетворении
требований кредиторов либо ипотечный договор, в котором присутствует
оговорка о внесудебном обращении взыскания.
Даже если банк сумел безукоризненно провести процедуру внесудебного
отчуждения залогового имущества, для должника и в этом случае еще не
все потеряно. Он может уже на этапе получения из БТИ
зарегистрированного правоустанавливающего документа, инициировать
судебный процесс, например, в части оспаривания оценочной стоимости
недвижимости и т.д. Те же, кто решил таким образом приобрести залоговую
недвижимость, должен помнить, что основной проблемой данной сделки
является факт отсутствия государственной регистрации сделки нотариусом
(договора об удовлетворении требований кредиторов) в реестре. С одной
стороны законодательство не содержит требования об обязательной
регистрации данной сделки (как например, в случае с договором дарения),
а с другой стороны, в реестре сделок не отразится информация об
изменении собственника, что гипотетически может негативно сказаться на
последующих сделках с недвижимостью.
Еще одной проблемой, как для банка, так и для нового собственника
залогового имущества, может стать выселение лиц, проживающих в этой
жилой недвижимости. Выселение (в случае отсутствия их добровольного
согласия) может быть произведено только по решению суда в силу статьи
109 Жилищного кодекса Украины. Выселение несовершеннолетних детей, даже
если они не зарегистрированы в помещении, может быть осуществлено
исключительно при согласии органа опеки и попечительства при условии
предоставления им другого места проживания с аналогичными или лучшими
жилищными условиями (законы Украины «Об охране детства», «Об основах
социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей»).
Несмотря на все сложности как судебного, так и внесудебного
отчуждения залоговой недвижимости, механизмы работы с должниками
совершенствуются с каждым днем. Та же Украинская национальная ипотечная
ассоциация (УНИА) совместно с профильными объединениями разрабатывает
рекомендации для законодателя по совершенствованию отношений между
кредитором и заемщиком. Естественно, больше переживая об интересах
кредиторов (банков). Безусловно, полноценные рыночные отношения скоро
сотрут остаточные фрагменты социальных ориентиров в отечественной
законодательной базе. Хотелось бы, чтобы законодатель, шлифуя
юридическую плоскость отношений между банками и гражданами, наградил
заемщиков не только обязанностями, но и соответствующими правами. Так,
международный опыт показывает, что заемщику необходимо предоставить
право самому реализовать предмет ипотеки, ведь он в данном случае
наиболее мотивирован, чтобы продать залоговое имущество по наибольшей
рыночной цене. Если уж без смены собственника решить проблему
ипотечного договора не представляется никакой другой возможности…
