Похоже, что застой на рынке жилой недвижимости все-таки оказал
стимулирующее воздействие на творческую мысль строителей. И среди
множества стройкомпаний наконец обнаружилась та, которая догадалась
предложить покупателям жилье под самым Киевом — если и не рукой подать,
то за 20 минут на маршрутке доехать — по совершенно невообразимым еще
недавно ценам — от $17,3 тыс. Подумалось: вот она, долгожданная
альтернатива сверхдорогим киевским квартирам и отнюдь недешевым
пригородным коттеджам. Правда, практически сразу за столь оптимистичной
мыслью появились и два традиционных вопроса: откуда такие низкие цены и
где тут подвох?
Квартира в блок-хаусе
Упомянутая догадливая компания предлагает покупателям «2-этажные
квартиры в блок-хаусе». Если вы зададите слово «блок-хаус» в интернете,
поисковик мгновенно выдаст вам много ссылок на информацию о входящем в
моду новом отделочном материале. Так вот сейчас речь не о нем.
«Блок-хаусом» в данном случае названа группа из нескольких (4—5-ти)
тесно стоящих в ряд домиков. Такая группа очень похожа на уже известные
таунхаусы, но имеет одно существенное отличие. Классический таунхаус —
это комплекс малоэтажных домов, совмещенных боковыми стенами. А в
рассматриваемом «блок-хаусе» между боковыми стенами рядом стоящих
домиков есть промежуток в 5 см. Фактически, каждая такая «квартира» в
блок-хаусе представляет собой отдельный домик, к которому прилагается
1,3—2 сотки (входят в базовую стоимость дома). Как раз, чтобы была
площадка, на которой можно припарковать автомобиль.
Время строительства занимает 3 месяца. Такие сжатые сроки (как в
определенной мере и невысокие цены) объясняются применяемой технологией —
каркасно-панельной. При ней стены дома собираются на месте
строительства из готовых панелей. Образно говоря, они представляют собой
многослойный «пирог», где в качестве прослойки используется минеральная
вата или пенопласт. В компании утверждают, что по теплозащите их панели
соответствуют 2-метровой кирпичной стене. Также многослойная
конструкция панелей сама по себе обеспечивает хорошую шумоизоляцию.
Кроме того, домики обращены друг к другу глухими стенами. Евроокна и
двери — все это способствует шумоизоляции. Но, конечно же, находясь так
близко друг к другу, больше шансов испытывать дискомфорт от шума
соседей, чем живя на отдельных больших участках.
Цена вопроса
Оплата производится поэтапно. Сначала заказчик вносит аванс в размере
$5 тыс. (из них $2 тыс. за землю, на которой будет строиться домик).
Первым этапом является проектирование дома (10% общей стоимости). Далее
следует заливка фундамента и изготовление стен на заводе (40%).
Следующие 30% пойдут на доставку стен на участок, их сборку, сооружение
крыши. Последние 20% будут уплачены за установку окон и дверей, внешнюю
отделку, монтаж инженерных сетей.
Домики сдаются с подведенным электричеством, разведенными
электросетью и водопроводом, но без внутренней отделки. В стоимость
также не входят бурение скважины, установка станции водоснабжения и
сооружение канализации. Предполагается, что одной скважины и одной
станции будет достаточно для всего блок-хауса. А вот канализацию надо
будет делать для каждого домика. Подключение к водоснабжению и
оборудование канализации добавят к базовой стоимости дома $2000.
Истоки дешевизны
Первый фактор, обеспечивающий относительно низкие цены
рассматриваемых проектов, совершенно очевиден. Как говорится, «размер
имеет значение». Все из самых дешевых домиков действительно очень малы.
Второй фактор уже упоминался — это современная каркасно-панельная
технология. Она не только сама по себе заметно дешевле традиционных
технологий, но еще и за счет резкого сокращения сроков строительства
позволяет избежать «замораживания» финансовых ресурсов (не так важно
чьих — своих, ипотечных или уже взятых у заказчика). А такое
«замораживание», как известно, является одним из типовых факторов
удорожания строительных проектов.
В этом плане интересно сравнить строительство блок-хаусов с
возведением внешне похожих на них таунхаусов. Вроде как очевидно, что
строить таун-хаус проще и дешевле, чем равный по суммарной площади
блок-хаус, — заметна разница в расходе материалов и трудоемкости
возведения одной общей, фактически — внутренней, стены на каждую пару
домиков и двух внешних стен. Это с одной стороны. А с другой, наоборот:
строительство домика в блок-хаусе может оказаться и дешевле, и проще.
Почему так?
Дело в том, что таунхаус приходится возводить «целиком», независимо
от того, сколько домиков из него уже проданы: все пять из пяти, или
только три, или вообще один. Что еще хуже, устанавливая цены на квартиры
в таунхаусе, строительная компания, в общем случае, точно еще не знает,
как быстро и сколько квартир будет продано. Как, продав одну квартиру,
построить пять? Поэтому, в цене будет отражаться и стоимость привлечения
заемных денег (необходимых для строительства), и премия за риск
остаться с непроданными площадями.
Домики же в блок-хаусе можно строить независимо друг от друга, по
мере появления покупателей с деньгами. Более того, компания фактически
ничего не теряет, даже если у заказчика, на определенном этапе, не
окажется денег для продолжения строительства. Тем более, что оплата
производится поэтапно, если произошла заминка с деньгами, можно вполне
безболезненно сделать паузу. Поэтому нет необходимости закладывать в
цену большую премию за риски.
Без ажиотажа
При наличии огромного числа нуждающихся в жилье граждан, при всех
достоинствах описанных проектов, очередей из нетерпеливых покупателей в
офисе предлагающей их компании почему-то не наблюдается. Даже наоборот.
Покупатели, конечно, есть, но их, прямо скажем, немного.
Нет денег
Конечно, нужно делать скидку и на последствия кризиса, который, как
водится, больше всего ударил по не самым обеспеченным слоям населения.
Тот человек, который два года назад выложил бы два-три десятка тысяч
долларов за небольшой домик, сейчас этих денег, в большинстве случаев,
уже не имеет.
Здоровый консерватизм
Для наших людей привычный материал для малоэтажного строительства –
это кирпич. Что касается новых технологий, то в наших краях, как сказал
один из персонажей всенародно любимого кинофильма, «дело это новое,
неосвоенное». Подавляющее большинство людей отнюдь не стремится в ряды
первопроходцев, испытателей нового, тех, кто делает что-то не так, как
все. Да, каркасно-панельная технология – это интересно, да, об этом
написано много и убедительно, но из чего строят все? «Все» пока что
строят из кирпича. Кирпичный дом выглядит и крепче, и долговечнее (хотя и
утверждают, что ресурс панельно-каркасного дома составляет 100 лет, но
кто в наших краях видел столетний панельно-каркасный дом?).
Нельзя "пощупать"
Еще больше консерватизм и естественная осторожность проявляются
тогда, когда речь идет о блок-хаусах. Начнем с того, что сегодня
покупатель не может увидеть своими глазами ни единого построенного
домика в блок-хаусе. Начатые есть, законченных пока нет. Когда же будут
закончены первые из блок-хаусов, когда покупатели смогут увидеть эти
дома «живьем», в буквальном смысле, пощупать их, тогда и решение о
заказе принимать им станет куда легче.
На втором этаже не потанцуешь
Кроме того, надо учитывать и то, что блок-хаусы обладают некоторыми
особенностями, которые в глазах части покупателей могут представляться
серьезными недостатками. Так, для обеспечения комфортной жизни в этих
малометражных домиках, большое значение может иметь полноценное
использование второго этажа. Например, в проекте площадью 51 кв.м, на
мансарду приходится 20 кв.м. Но эти 20 метров в определенном смысле
нельзя рассматривать как полноценный второй этаж, а только как
«эксплуатируемый чердак».
Дело в том, что при строительстве блок-хаусов использовались
«облегченные» конструкции перекрытий. Поэтому пол второго этажа в
блок-хаусе рассчитан на нагрузку всего лишь 150 кг/кв.м (в отличие от
250кг/кв.м в коттеджах той же компании). И если два гражданина средней
упитанности вздумают на втором этаже блок-хауса сплясать в обнимку
что-нибудь разухабистое, последствия могут оказаться самыми
увлекательными. То есть, и танцпол, и спортзал второму этажу
противопоказаны. А вот для организации спокойной семейной спальни второй
этаж может оказаться вполне подходящим.
Автор: Константин Ряполов
Источник: Сегодня
Бизнес Журнал
|
