Перепланировка. Как узаконить перепланировку дома

Украинское общество на сегодняшний день переживает процесс индивидуализации – каждый хочет чем-то отличаться. Жилье в этом случае не является исключением, пишет Недвижимость Ревю.

Довольно часто владельцев новых апартаментов не устраивает расположение ванной комнаты или площадь гостиной и т. д. Что же говорить тогда о владельцах старых хрущевок или квартир брежневского типа. Выход остается один – перепланировка!

На первый взгляд это кажется задачей не из сложных: нанял бригаду рабочих, 2 недели неудобств и – здравствуй обновленная «хата»! Опытный же юрист с данным мнением не согласится. Попробуем разобраться что же такое перепланировка квартир в наше время!

Что происходит на практике?

В основном владельцы квартир действуют в зависимости от сложившейся ситуации. Часть из них заранее узнает обо всех документах и разрешениях, которые надо собрать для проведения перепланировки. Некоторые, узнав о количестве данных документов, решают обратиться за помощью к специалистам и отдать дело в надежные руки тех, кто зарабатывает себе «хлеб насущный» узакониванием документов и уже протоптал дорожку в городские инстанции. Необходимо отметить, что данная категория собственников поступает наиболее мудро.

Другие владельцы квартир не готовы смириться с тем, что узаконивание документов отнимет достаточно много времени и денег, и решают узаконить перепланировку после ее проведения или вообще отложить это неблагодарное дело до лучших времен.

Конечно, у таких незадачливых владельцев позже могут возникнуть проблемы.

Законодательством Украины предусмотрена административная и уголовная ответственность за незаконную перепланировку квартиры. Кроме того, собственность с неузаконенной перепланировкой нельзя заложить в банк, продать, подарить и так далее. Но о грустном – позже…

C юридической точки зрения…

Обратимся к Жилищному кодексу Украины. Согласно статье 150 Жилищного кодекса Украины каждый гражданин имеет право продать свою приватизированную квартиру, подарить ее, завещать, сдавать в аренду (в установленном законом порядке), обменивать, закладывать, заключать не запрещенные законом соглашения.

В статье 100 ЖКУ сказано, что переоборудование и перепланировка жилого дома и жилого помещения проводится с целью улучшения их благоустройства и превращения коммунальных квартир в отдельные квартиры на семью.

Статья 152 Жилищного кодекса Украины определяет, что переоборудование и перепланирование жилого дома (квартиры), который принадлежит гражданину по праву приватного имущества, проводится с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.

Вопрос перепланировки достаточно четко отрегулирован ЖКУ. Однако в связи с тем, что ЖКУ действует около 25 лет и уже порядком устарел, на практике вопросы перепланировки квартиры решаются иначе.

Рассматривая данный вопрос, логично обратиться к правилам застройки города Киева, утвержденным решением Киевского городского совета от 27.01.05 №11/2587. Раздел Х данных правил посвящен перепланированию квартир и других встроенных помещений. В нем в п. 10.3. говорится о том, что разрешение на перепланировку квартир без создания отдельного выхода с улицы, а также на установку дополнительного оборудования, не указанного в проекте (антенн спутниковой связи, бытовых, фасадных кондиционеров, вытяжек), на объектах, не относящихся к памятникам культурного наследия, на территории административных районов г. Киева предоставляется распоряжением соответствующей районной государственной администрации в г. Киеве в срок, который не превышает одного месяца со дня предоставления всех необходимых документов.

Проектная документация на перепланирование квартир и нежилых помещений проводится на основе такого разрешения и согласовывается со специально уполномоченным местным органом градостроения и архитектуры соответствующей районной государственной администрации в г. Киеве в установленном порядке, в термин,  который не превышает одного месяца со дня подачи документов, указанных в п. 10.1 данных правил.

Для того чтобы разобраться с пакетом документов, которые необходимо предоставить, обращаемся к п. 10.1., где сказано, что разрешение на проектирование и реконструкцию отдельных частей здания дается распоряжением Киевской городской государственной администрации (КГГА) только после информирования владельца здания, получения его согласия на проведение таких работ и оформления протокола.

При наличии обращений от заинтересованных лиц района в г. Киеве государственная администрация готовит соответствующий вывод и проект распоряжения Киевской городской государственной администрации, касающийся возможности осуществления реконструкции, и обращается к КГГА по поводу предоставления разрешения на проектирование и реконструкцию указанных объектов. 

Указанный вывод и проект распоряжения КГГА про разрешение на проектирование и реконструкцию указанных объектов согласовывается Главкиевархитектурой.

Проектная документация и реконструкция разрабатывается на основе распоряжения КГГА про предоставление разрешения на проектирование, реконструкцию, АПЗ, утвержденного и выданного Главархитектурой, а также на основе других исходных данных.

В состав исходных данных и выводов входят документы, которые подтверждают согласие на предвиденную реконструкцию жителей и владельцев квартир, интересы которых должны учитываться при проведении реконструкции дома.

Проектная документация на реконструкцию объектов подлежит комплексной государственной экспертизе, согласовывается Главархитектурой и другими службами.

Таким образом ясно, что еще до обращения в районную государственную администрацию владельцу придется получить письменное согласие всех жильцов перепланируемой квартиры, соседей по площадке и проживающих этажом выше и ниже. А также получить предварительное согласие собственника дома или его представителя.

По получении письменного согласия жильцов перепланируемой квартиры, соседей, собственника дома или его представителя владелец квартиры может обращаться за разрешением в районную государственную администрацию. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, техпаспорт и справку-характеристику БТИ.

Следовательно, к заявлению на имя председателя районной государственной администрации прилагаются следующие документы:

• – извлечение из поэтажного плана (в случае необходимости – копия из генерального плана домовладения), заверенное жилищно-эксплуатационной организацией или другим собственником дома (ведомство, ЖЭК);
• – согласие жилищно-эксплутационной организации на проведение строительных работ;
• – форма №3 (для жилых помещений) или другие документы, которые свидетельствуют о праве собственности и о количестве прописанных в данной квартире человек;
• – документы, свидетельствующие о праве собственности на помещение;
• – дополнительные материалы, которые дают представление об объекте строительства (фотографии, чертежи);
•  – согласие жильцов и соседей, собственника дома или его представителя.

По закону районная администрация должна в течение одного месяца предоставить разрешение. На практике этот срок очень часто затягивается, что является еще одной трудностью для тех, кто хочет воспользоваться в дальнейшем государственной проектной организацией. Для тех, кто предпочитает частные проектные фирмы, данный срок не имеет существенного значения. С частным лицом всегда можно договориться.

Наконец, проект готов

Теперь нужно его согласовать с районной санэпидстанцией, районным органом пожарного надзора, жилищно-эксплуатационной организацией. В некоторых случаях необходимо также соглашение главного архитектора района или коммунальных служб города.

После получения разрешений во всех вышеперечисленных инстанциях проект необходимо отправить в государственное экспертное учреждение. Здесь проект тщательно проверяется, и в него вносятся некоторые изменения. Если эксперт решает, что предложенная перепланировка может повлечь за собой негативные последствия, то заявителю и разработчикам проекта будет предложено внести в него изменения. В случаях, когда рекомендованные экспертом изменения влекут за собой трансформацию уже согласованных коммуникаций, проект снова необходимо согласовывать в соответствующих ведомствах. Эксперты утверждают, что данная процедура занимает не больше двух недель. Хотя бывают и случаи, когда эксперту необходимо посетить перепланируемое место. В данном случае процедура затягивается.

Наконец все вопросы, возникшие при проверке проекта государственным проектным учреждением, решены. Выдано долгожданное разрешение. Осталось получить разрешение от районной государственной администрации на выполнение строительных работ.

Районной администрации необходимо предоставить согласованную проектную документацию и заявление о предоставлении разрешения на проведение строительных работ. Проектная документация предварительно рассматривается отделом градостроительства и архитектуры, а также соответствующим структурным отделом КПЖГ, и выносится на очередное заседание межведомственной комиссии по вопросам строительства и реконструкции.

В случае позитивного решения межведомственной комиссии, Вам, как собственнику, остается только предоставить нотариально заверенное обязательство про возмещение убытков, которые могут возникнуть вследствие проведения строительных работ.

Заключительной точкой на данном этапе является получение ордера в Главном управлении контроля за благоустройством города.

Практическая сторона вопроса

Для многих, решивших перепланировать собственную квартиру, практическая сторона также является дилеммой. Что же делать? Как же быть? Задают многозначительные вопросы собственники. Так вот, могу сказать точно, что нужно нанимать солидную строительную фирму, которая зарекомендовала себя как надежная компания. Не стоит забывать, что Вашей новой квартире предстоит пройти еще одну государственную комиссию уже по приему выполненных работ, где необходимо предоставить акт выполненных работ. Конечно же, пережить такую комиссию намного легче, если акт выполненных работ подписан авторитетной строительной компанией. Да и процент того, что строительные работы проведены достойно, увеличивается в несколько раз, когда пользуешься услугами проверенной фирмы.

Если комиссия пройдена, то владелец получает акт приема работ госкомиссией,  который необходимо подать в районную администрацию, где и внесут изменения в квартирные документы.

Даже не очень внимательному читателю понятно, что собственник пройдет «9 кругов ада» прежде чем добьется долгожданного узаконивания перепланировки квартиры. Без сомнения, результат того стоит. Но не проще ли сэкономить собственные нервы, а в некоторых случаях и деньги, и обратиться за помощью к специалистам.

Ограничения перепланировки квартир

Чтобы не попасть в неловкую ситуацию, необходимо знать, что есть определенные ограничения, касающиеся перепланировок квартир в многоэтажных домах.  В п. 2.3.18. правил застройки города Киева говорится о том, что запрещается:

• – объединять лоджии и балконы с помещениями квартир путем разборки внешних стен;
• – переносить отопительные приборы на лоджии и балконы;
• – объединять квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой междуэтажных перекрытий;
• – увеличивать площадь помещений санитарных узлов и ванных комнат за счет обитаемых и вспомогательных помещений квартиры;
• – устраивать прорезы в несущих стенах без утвержденной в установленном порядке проектной документации;
• – разбирать подготовку под полы на звукотеплоизоляционной основе при ремонте, что приводит к недопустимому акустическому дискомфорту в квартирах, размещенных этажом ниже;
• – делать пристройки к первым этажам многоквартирных жилых домов для веранд и хозяйственных помещений квартир;
• – устанавливать кондиционеры и сотовые антенны на фасадах жилищных и общественных зданий, ориентированных в сторону улицы.

Таким образом, не все прихоти собственника по поводу перепланировки его квартиры могут быть осуществлены.

А если воспользоваться услугой?..

Спектр услуг на украинском рынке с каждым годом расширяется. Да и потребности населения растут. У многих просто не хватает времени для самостоятельного решения таких проблем, как ремонт, перепланировка квартир, регистрация бизнеса, организация корпоративных праздников. Другие не хотят забивать голову всеми этими проблемами. Ведь намного проще обратиться к эксперту.

Некоторые вопросы можно решить самостоятельно, но что касается перепланировки квартиры, то, учитывая специфику нашего государства, бесспорно, лучше не начинать оформление документов по перепланировке, не получив хотя бы консультацию эксперта.

Что же касается стоимости полного спектра услуг по перепланировке квартиры, то каждая компания высчитывает ее индивидуально. Стоимость зависит от объема работы, сроков, в которые нужно оформить перепланировку, сложности проекта, официальной и неофициальной стоимости справок и документов. Таким образом, не учитывая затрат на строительные работы, только на оформление документов по самым скромным подсчетам собственник потратит не менее нескольких тысяч гривен. Что тут и говорить, если только один проект в среднем стоит от 700 до 3000 тысяч гривен.

В России ситуация складывается не лучше. Там даже и речь не идет о таких ценах, как в Киеве. Стоимость оформления перепланировки в среднем начинается с $800.

Хотя не стоит забывать, что услуга по оформлению перепланировки достаточно трудоемкая и  занимает около месяца (при самом лучшем положении вещей).

При условии, что сами работы входят по договору в стоимость услуги, цена значительно возрастет. Это и неудивительно, учитывая стоимость строительных материалов, их перевоз, оплату труда строительной бригады и затраты электроэнергии, воды и других коммунальных услуг.

Услуга по проведению перепланировки квартиры становится очень популярной. Многие консалтинговые компании включают данный вид деятельности в спектр своих услуг. Такая тенденция не кажется странной, ведь украинцы стремятся к европейскому уровню жизни и стараются обустроить собственные квартиры как можно лучше.

Наблюдается существенная разница между количеством консалтинговых компаний, занимающихся предоставлением услуги, о которой идет речь, в регионах и в столице. Бесспорно, в больших областных центрах, таких как Днепропетровск, Запорожье, Донецк, Львов инфраструктура консалтинговых компаний, предоставляющих подобную услугу, развита хорошо. Однако в менее населенных городах владельцы квартир занимаются вопросами перепланировки самостоятельно, «набивая шишки» на собственном опыте.

Почему лучше оформить перепланировку квартиры?

Ответ очевиден. За самовольно проведенную перепланировку квартиры законодательством Украины предусмотрена административная и уголовная ответственность.

Уголовная ответственность предусмотрена ст. 275 ККУ. В данной статье говорится о том, что нарушение во время проектирования или строительства правил, касающихся безопасной эксплуатации строений и сооружений, особой, которая обязана придерживаться этих правил, если это создало угрозу гибели людей или наступления других тяжелых последствий, либо причинило вред здоровью потерпевшего, – карается штрафом до 50 необлагаемых минимумов доходов граждан (до 850 грн), или исправительными работами на срок до двух лет, или ограничением свободы на срок до трех лет.

То же действие, если оно привело к гибели людей или иным тяжелым последствиям, карается  исправительными работами на срок до двух лет, или ограничением свободы на срок до пяти лет, или лишением свободы на срок от двух до пяти лет.

Несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, проведение строительных или реставрационных работ без разрешения или утвержденного проекта влекут за собой штраф от одного до десяти необлагаемых минимумов доходов граждан (от 17 до 170 грн), что предусмотрено ст. 96 КоАП.

В ст. 97 КоАП  говорится о том, что самовольное изменение архитектурного вида домов или строений во время эксплуатации карается штрафом от 5 до 10 необлагаемых минимумов доходов граждан.

Даже если никто не привлечет Вас к ответственности за незаконно проведенную перепланировку, в дальнейшем Вы не сможете распоряжаться собственной квартирой.

Дело в том, что при осуществлении продажи или залога квартиры нужны извлечения из реестра прав собственности на недвижимое имущество, где указываются данные, которые при перепланировке могут измениться. Кроме того, каждый здравомыслящий залогодержатель или покупатель будет смотреть технический паспорт на квартиру, сверять документальную площадь квартиры с фактической. Скорее всего, при проведении перепланировки данные не совпадут, что приведет к лишним проблемам.

Итоги

Как видите, вопрос перепланировки квартиры остается для собственника открытым. Только владелец может решить, каким путем будет осуществлена перепланировка, прибегнет ли он к помощи специалиста либо проведет регистрацию собственными силами. Все еще остается достаточно большое количество собственников, которые на свой страх и риск решают не регистрировать проведенную перепланировку, или зарегистрировать после проведения таковой. В случае перепланировки Вашей квартиры выбор остается за Вами.

Этапы перепланировки квартиры

1. Подача заявления на проведение перепланировки в районную государственную администрацию.
2. Разработка проекта.
3. Согласование проекта со всеми ведомствами и государственным экспертным учреждением.
4. Получение разрешения на проведение работ из районной государственной администрации.
5. После проведения всех работ получение акта приема работ от госкомиссии.
6. Получение новой справки-характеристики.

Автор: Анна Афанасьева Источник: 100m2