Покупка квартиры, находящейся в банковском залоге по кредиту, может
быть весьма выгодной сделкой. Когда человеку нужно срочно возвращать
займ финучреждению, а денег нет, то он становится весьма сговорчивым в
плане цены на жилье, пишет газета "Дело".
Поскольку подобные сделки в условиях кризиса не редкость, то
банки разработали несколько абсолютно легальных схем купли-продажи
недвижимости, находящейся в залоге у банка.
Имущество, находящееся в залоге, остается в пользовании должника, а
отчуждаться может лишь с согласия залогодержателя, либо после снятия с
имущества обременения. Поэтому прежде чем выбрать способ приобретения
такого имущества, необходимо убедиться - есть ли у вас выбор. Это
зависит от решения банка, в залоге у которого находится купленная
квартира.
Безопасный вариант
Первый вариант приобретения такой квартиры - желание банка
сопровождать сделку. Банк в этом случае предоставляет свою ячейку и
связывается с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги для
погашения кредита в банковскую ячейку, а разницу между остатком по
кредиту и стоимостью квартиры - во вторую ячейку на обычных условиях
сделки купли-продажи квартиры. По мнению Надежды Волоховой, заместителя
генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба",
это самый безопасный способ купли-продажи заложенной квартиры.
После проведения сделки и прохождения государственной регистрации
банк получит остаток долга по кредиту, а продавец разницу между ценой
продажи и остатком долга. Такая сделка безопасна как для
продавца/покупателя, так и для банковского учреждения. Покупатель
закладывает свои средства под условие выемки их банковским сотрудником
только после регистрации на его имя права собственности на объект, а
банк точно знает, что денежные средства будут получены, так как
закладываются в ячейку, арендованную в банке-кредиторе.
Без согласия банка совершить подобную сделку нельзя, уточняет
Надежда Волохова. Однако с наступлением кризиса и увеличением числа
дефолтных заемщиков банки охотно соглашаются на подобные варианты. При
этом остаточная сумма долга должна быть меньше или равна стоимости
продажи квартиры, в противном случае продавцу необходимо будет
обеспечить довнесение денежных средств в банк для погашения разницы
продажной цены объекта и остатком долга по кредиту.
Предварительный договор
Второй вариант продажи квартиры, которая находится в залоге,
предполагает заключение предварительного договора с покупателем. Для
этого необходимо получить согласие банка на досрочную выплату кредита и
определить конкретную сумму на определенную дату. Далее покупатель
перечисляет средства на расчетный счет кредитной организации, в залоге
у которой находится квартира. После погашения кредита на руках у
продавца появляется документ об отсутствии кредитной задолженности,
который позволяет зарегистрировать снятие обременения. Далее необходимо
лишь зарегистрировать договор купли-продажи и с помощью депозитарной
ячейки выплатить продавцу оставшуюся разницу между суммой
невыплаченного кредита и стоимостью квартиры.
По словам Надежды Волоховой, при проведении такой сделки в большей
степени рискует покупатель, так как в случае нарушения продавцом
условий предварительного договора, у него могут возникнуть проблемы с
возвратом уже внесенных денежных средств, которые нередко составляют от
50% до 90% от стоимости объекта.
Единственным плюсом в данном случае является отсутствие
необходимости согласования продажи с банком, ведь продавец фактически
прекращает с ним все взаимоотношения по кредитным обязательствам еще до
заключения официального договора с покупателем. Давать согласие на
такую сделку стоит только в случае, если остаток по кредиту, а значит и
сумма аванса не являются значительными, и банк отказался от каких-либо
иных вариантов отчуждения объекта.
