Прошедший год не принес столичному рынку жилья никаких революционных изменений. Правда, эксперты, подводя итог, давали разные оценки. Так, аналитики группы компаний «Планета Оболонь» характеризовали состояние рынка недвижимости Киева в 2010 году как глубокий системный кризис. Менее категоричен был в своих суждениях президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов: «2010 год можно скорее назвать годом стагнации».
Впрочем, нашлись и те, кто говорил о стабилизации и начале развития. «Если 2009 год прошел под лозунгом «адаптируйся и выживай», то 2010-й можно смело назвать годом стабилизации, — говорит генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина.
Кто-то возразит: это субъективные оценки. Согласны. Но объективных, к сожалению, в Украине нет, поскольку официальные данные о количестве сделок общественности недоступны. Недавно ряд специалистов рынка недвижимости и журналистов, освещающих эту тематику, в том числе и автор этих строк, подписали коллективное обращение к Министерству юстиции Украины с просьбой опубликовать реальные данные по количеству совершаемых сделок. Благо, эта информация через нотариат и региональные управления юстиции в Министерство поступать должна. Но Минюст отделался формальной отпиской, что сбор таких данных в его обязанности не входит, и посоветовал собирать информацию по БТИ (которые таковой тоже давать не хотят).
Остается только статистика, которую готовят некоторые агентства недвижимости. К примеру, по данным АН SV Realty, за период с 1 января 2010 по 1 января 2011 года в Киеве было совершено 9406 сделок купли/продажи квартир на вторичном рынке, и 2346 — продано в недостроенных домах. А по итогам 2009 года на вторичном рынке жилья Киева было продано 6600 квартир, на первичном рынке — 1425 квартир. То есть в 2010 году имело место существенное увеличение числа сделок, что позволяет говорить об оживлении рынка.
Сделок было меньше.
С другой стороны, многие эксперты подвергают сомнению данные этой компании, поскольку нет полной ясности, каким образом они могли бы быть получены. А по субъективным ощущениям некоторых специалистов, активность на рынке даже немного снизилась. Так директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий считает, что число сделок было несколько меньше, чем в 2009 г. Небольшое снижение числа сделок отмечено также по суммарным результатам крупнейших столичных сетевых агентств недвижимости «Благовест» и Park Lane, а также ряда их партнеров, пользующихся единой сводной базой данных. По оценке Ирины Луханиной, на долю этих компаний приходится около 50% всех сделок на рынке недвижимости Киева, и их результаты достаточно достоверно отражают тенденции столичного рынка в целом. Впрочем, большинство опрошенных экспертов говорит все-таки о небольшом увеличении числа сделок.
Цены немного снизились.
В отношении цен среди экспертов также согласья нет. По мнению аналитиков профессионального портала недвижимости domik.net, за год киевская жилая недвижимость подешевела примерно на 8% (как в долларах, так и в национальной валюте). С учетом же инфляции, считают аналитики, реальное снижение стоимости жилой недвижимости будет порядка 17—20%. В АН «Благовест» также говорят о том, что средняя цена продаваемых квартир с января по декабрь 2010 г. снизилась примерно на 6%. Алексей Холмецкий считает, что за год цены упали примерно на 10%. Владимир Духненко, директор рейтингового агентства «Эксперт-рейтинг», также утверждает, что на протяжении всего года цены шли вниз. А вот по данным компании SV Development, с 1 января 2010 года по 1 января 2011 года средняя реальная цена продажи 1—3-комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве выросла на 7,28%.
По нашим же наблюдениям, полученным в результате ежемесячного мониторинга ситуации на рынке недвижимости, цены также снизились. Так, однокомнатные квартиры площадью 30—35 кв. м в спальных районах, которые в январе 2010 г. можно было купить за $50 тыс., сейчас предлагаются по $46—48 тыс. «Двушки» площадью 42—45 кв. м, которые шли по $68 тыс., сейчас выставляются за $65 тыс.
5 ГЛАВНЫХ ВОПРОСОВ О РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ-2011
1. Что будет с ипотечным кредитованием?
По словам большинства экспертов, одно из достижений прошедшего года, — возобновление, хотя и в скромных масштабах, ипотечного кредитования. Если в 2009 году мы с трудом нашли 10 банков, выдающих ипотечные кредиты, то в конце 2010 года их было около 30. Снизились и процентные ставки. Если весной этого года они были в районе 25—30%, то осенью — 19—22%.
Под какие проценты будет выдаваться ипотека в 2011 году? По мнению первого заместителя председателя правления АО «Сбербанк России» Александра Ведяхина, в течение года средняя ставка по ипотечным кредитам снизится с нынешних 19—22% до 16%. А это значит, что в 2011 году больше людей сможет позволить себе взять ипотечный кредит. Судите сами. Если взять $20 тыс. (160 тыс. грн.) на 15 лет под 22% годовых, то ежемесячный платеж по аннуитету составит 3050 грн. При ставке же в 16% он будет 2350 грн.
Президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко определенные надежды возлагает на то, что уставной фонд государственного ипотечного учреждения был увеличен с 200 млн грн. до 2,2 млрд грн. «Очень хочется верить, — говорит эксперт, — что теперь ГИУ займется настоящим рефинансированием ипотечных кредитов. Если ГИУ будет продолжать рефинансировать по ставке 11%, пусть банки накинут еще свои несколько процентов, у многих людей появится возможность взять ипотечный кредит под 14—15%».
Взносы - меньше. Ожидается и некоторое смягчение условий выдачи кредитов. Например, как говорит Александр Ведяхин, в этом году возможно снижение первоначального взноса с 40—50% от полной стоимости жилья до 25—30%.
Увеличение сроков кредитования маловероятно, поскольку, по словам Александра Ведяхина, у банков сейчас есть проблема к привлечению «длинных» ресурсов. Поэтому, как и в 2010 году, средний срок кредитования, скорее всего, будет составлять 15 лет.
Вывод из всего вышесказанного можно сделать следующий: для тех, кому не хватает до покупки жилья, скажем, $20—30 тыс., шлагбаум будет открыт. Они смогут взять кредит, ежемесячная выплата по которому будет не превышать ежемесячную плату за аренду квартиры. А вот тем, кому не хватает гораздо больше, с ипотекой будет сложнее. Ведь чем в большей сумме нуждаешься, тем больший будет платеж по кредиту, и тем больше нужна будет официальная «белая» зарплата, которую, скорее всего, банки будут требовать и в текущем году.
2. Что будет с ценами на жилье?
Специалисты по-разному прогнозируют поведение цен на жилье в этом году. «Если не будет никаких катаклизмов (например, дефолта), то в 2011-м все будет на том же уровне, что и в предыдущем году, — считает Александр Рубанов. — Цены не опустятся, потому что люди покупают квартиры по тем ценам, которые установились сейчас». Юрий Базелинский также полагает, что цены будут сохраняться примерно на том же уровне. Мол, нет предпосылок для роста покупательской способности, и для него недостаточно прогнозируемого оживления ипотеки. С этим согласен и аналитик Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь. Но есть и те эксперты, которые допускают снижение цен.
«То, что люди не зарабатывают так много денег, как раньше, это факт, — говорит Алексей Холмецкий. — Поэтому много новых покупателей появляться не будет. И цены, возможно, будут понемногу опускаться. Максимум на 5% к лету».
Прогноз же «Сегодня» таков: если условия ипотеки смягчатся настолько, насколько прогнозируют, то могут немного подняться цены на самое дешевое жилье. Многие смогут себе позволить взять недостающие $20—30 тыс., ведь ежемесячный платеж не будет превышать арендную плату за квартиру. К примеру, если даже у человека есть $5 тыс. «заначки», взяв в кредит $30 тыс., он сможет купить маленькую «единичку». На квартиры дороже $100 тыс. долларов цены останутся стабильными: их смогут покупать, если ипотека станет более доступной.
Что касается цен на квартиры в новостройках, то нет серьезных оснований ждать их заметного снижения в этом году. «Не думаю, что цены будут снижаться, — говорит ведущий специалист компании SV Development Сергей Костецкий. — Застройщику неинтересно снижать рентабельность, поскольку у него практически исчезнет возможность привлекать крупных инвесторов. Ведь сейчас стройки финансируются не только за счет покупателей, как это было раньше, а и за счет привлечения инвесторов, которые хотят хорошо заработать на этих проектах». Теоретически мог бы стимулировать снижение цен недавно принятый закон «О регулировании градостроительной деятельности», который упрощает на бумаге жизнь застройщикам и снижает их затраты. Но закон еще президентом не подписан. Кроме того, его запуск в действие, при самых благоприятных условиях, займет не один месяц, и он просто не успеет оказать свое влияние на формирование средних цен на рынке в 2011 году.
3. Будут ли строить новые дома, и не опасно ли вкладывать деньги в новострой?
Новые дома, конечно, строить будут, но их будет относительно немного. «С учетом того, что у нас очень много недостроенных объектов, в основном работы будут вестись на тех объектах, которые уже находятся на каких-то стадиях строительства», — говорит Сергей Костецкий. На дома «с нуля» придется не более 20% строек.
Что касается рисков, то сейчас приобретать квартиры в недостроенных домах стало менее опасно, чем в 2009 г., но риски, по мнению Сергея Костецкого, существуют, и довольно серьезные. Ведь многие объекты, которые в начале прошлого года «разморозились», сейчас опять «замерли»: деньги закончились.
Кроме того, следует учитывать системные риски, которые могут привести к массовому «замораживанию» строек. «Самая большая проблема, которая может возникнуть, это если сейчас подорожает металл на внутреннем рынке из-за подорожания газа и руды, — предупреждает Александр Охрименко. — Подорожание газа должно привести к подорожанию также цемента и кирпича. Если это произойдет, будет падение объемов строительства на 10—20%».
Для людей, стоящих на учете, нуждающихся в улучшении жилищных условий, есть еще возможность приобрести квартиру с помощью программы «Доступное жилье», исполнителем которой является фонд содействия молодежному жилищному строительству. По этой программе государство компенсирует человеку 30% нормативной стоимости приобретаемого жилья. Проекты для участия в этой программе тщательно выбираются и контролируются, поэтому приобретение квартиры в таком недостроенным доме можно считать достаточно безопасным. Однако, по словам председателя правления Фонда Леонида Рисухина, финансирование программы на этот год еще не утверждено, пока идет обсуждение суммы в 330 млн грн.
4. Что будет с ценами на аренду?
На рынке аренды прошедший год также был несколько активнее, чем 2009-й. Так, по данным АН SV Realty, в 2010 году было совершено 9490 сделок по аренде квартир (в 2009-м — 9116). Средняя стоимость аренды за год выросла на 16,68%.
В текущем же году заметного роста арендных ставок не ожидается. «Цены на аренду будут на уровне прошлого года, — считает Алексей Холмецкий. — В Киеве новых рабочих мест не появляется, поэтому наплыва людей из пригорода не будет. Многие будут продолжать «уплотняться». Те, кто раньше снимал 1-комнатную квартиру, будут снимать комнату. А те, кто снимал квартиру на одного, — снимать квартиру на троих». Если средние цены на аренду и будут подниматься, то незначительно. «После того всплеска, который был в 2010-м, — говорит Сергей Костецкий, — если рост и будет, то небольшой. Максимум 5%. Да и то — на самое ходовое бюджетное жилье». Цены достигли своего потолка. А так как зарплаты мало кому будут поднимать в 2011 году, то люди просто не потянут еще более дорогую аренду.
5. Что будет с ценами на землю и загородные дома?
По словам президента Земельного союза Украины Андрея Кошиля, рынок земли под индивидуальную застройку в Киевском регионе в прошедшем году особой активностью не отличался. Причиной тому — отсутствие ипотечного кредитования и низкий уровень доходов населения. Тем не менее, по данным компании SV Development, за период с 1 января 2010 года по 1 января 2011 года стоимость земельных участков под индивидуальную застройку в Киевском регионе выросла в пределах 3,10%, а средняя цена индивидуальных домов — на 2,05%. Впрочем, как и в случае вторичного рынка недвижимости, нет официальной информации, по которой можно было бы судить о реальном положении дел.
Что касается ценовых перспектив, то Андрей Кошиль не ожидает в этом году каких-то резких изменений. Кредитования покупки земли нет, и вряд ли оно будет развернуто в ближайшее время. Доходы у населения не растут. Соответственно, большой активности от покупателей ожидать не приходится. Значит, и рынок будет стоять на месте, либо постепенно снижать свои ценовые показатели.
Бизнес Журнал
|
