Земельные участки в городской черте с начала 2010 года дорожают. Однако набранные проценты нельзя сравнить с потерянными во время кризиса.
Во что реально обходится покупка земельного участка в городе
Купить участок в большом городе непросто. Во-первых, дефицит свободной земли. Во-вторых, наличие ограничений при ее использовании и юридических проблем. Оттого в черте Киева участок с целевым назначением "под строительство" стоит от $8000 за сотку. А отъехав километров на 30-50, можно найти землю, которую продают по $1000-5000 за сотку.
Дорого стоит земля и в Одессе. Особенно высоки цены на наделы, расположенные рядом с морем или имеющие к нему выход. Цена предложений достигает $15 тыс. за сотку. Конечно, есть предложения и подешевле - чем дальше от моря, тем цифры, конечно, скромнее. Разница в цене между прибрежным участком и расположенным "в поле" может достигать 50-60%.
Ничуть не дешевле земля в другом курортном регионе - в Крыму. Несмотря на кризис, участки площадью 3--5 соток предлагают на продажу по вполне киевским ценам.
В границах других крупных городов участки куда более доступны. В Харькове можно встретить предложения за $2000-5000/сотка, в черте Львова - от $2500 за сотку.
Не только земля
Очень часто земельные участки в городе или округе продаются с "нагрузкой" в виде недостроенного дома, фундамента или ветхого строения. Цены на такую землю, по наблюдениям "Денег", сопоставимы с "чистыми" участками. Встречаются, правда, и приятные исключения, когда земля с коробкой дома, продается даже на 10-15% дешевле, чем надел без строений. Причем участок, на котором есть "коробка" дома, может быть даже большей площади, чем без сооружений. Например, в черте Киева 20 соток с "недостроем" продаются по $9000 за сотку, тогда когда в том же районе 10 соток земли без построек продают уже по $10-12 тыс. за сотку.
Покупая землю с "коробкой", стоит понимать, что покупается не недостроенный дом, а участок и строительные материалы. Продавец должен предоставить государственный акт на право собственности на землю, разрешение на строительство и проект дома, если таковой имеется.
Иногда у продавца может и не быть никаких документов на сам недостроенный дом. Как рассказала партнер юридической компании "Эйдиком" Алена Воронцова, в соответствии с ч. 3 ст. 331 Гражданского кодекса Украины, до окончания строительства хозяин участка, на котором ведутся работы, считается собственником набора стройматериалов и оборудования. Но не объекта как такового. Выходит, что вместе с участком продается не недостроенный дом, а… стройматериалы?
Тем не менее, по словам г-жи Воронцовой, возможно и заключение договора на куплю-продажу "недостроя". "В этом случае право собственности на "объект незавершенного строительства" регистрируется в БТИ согласно требованиям Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции от 07.02.2002 № 7/5", - пояснила юрист.
При этом г-жа Воронцова особо отметила, что свидетельство права собственности на недостроенный объект не выдается. А после проведения государственной регистрации прав собственности на "объект незавершенного строительства" в БТИ собственнику выдается выдержка о регистрации прав собственности на недвижимое имущество и выдержка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество. Обменять выдержки на документ, подтверждающий право собственности, можно после завершения строительных работ и приемки дома БТИ.
Так что если дом на участке официально не принят БТИ, то это и не дом вовсе, а так - повод потратить много времени и немало денег на его легализацию. Особо отметим -- затраты на легализацию такой недвижимости тем выше, чем больше беспорядка в проектной документации, несоответствий объекта утвержденному проекту и прочим неувязкам. Впрочем, грамотный юрист способен за немаленький гонорар узаконить через суд практически любое строение.
Земля без права
"Продам ветхий дом. Земля не приватизированная", - периодически можно увидеть такие объявления в открытых базах объявлений о продаже. Конечно, продавать, по сути, не принадлежащий продавцу участок есть дело незаконное. Но, как пояснил партнер юридической компании "Старчук, Плачинда и партнеры" Евгений Старчук, в таких случаях продается только дом, а земля переходит новому собственнику в пользование. И в дальнейшем, по желанию, он может ее приватизировать. Юрист отметил, что, согласно Земельному кодексу, право пользования земельным участком, на котором расположен дом, переходит человеку, который приобрел строение. Новому собственнику дома в пользование переходит участок того же целевого назначения и такой же площади и на тех же условиях, что были установлены предыдущему собственнику-землепользователю. "Таким образом, при переходе права собственности на дом право пользования закрепленной за ним землей переходит автоматически. После покупки дома участок можно приватизировать", - утверждает Евгений Старчук.
Чтобы приватизировать участок, который пребывает в пользовании, нужно подать заявление в местную администрацию. Решение о приватизации принимается в месячный срок на основании технических материалов и документов, что подтверждают размер и местоположение участка. "Приватизация земли, на которой уже есть постройки, осуществляется без разработки проекта землеотвода. В этом случае разрабатывается техническая документация на земельный участок и согласовывается в соответствующих инстанциях", - рассказал Евгений Старчук.
Приватизация такого участка в Киеве обойдется в сумму от $500 и до нескольких тысяч, а на саму процедуру уйдет минимум полгода. Может процесс затянуться и дольше. Известны случаи, когда акт на землю приходилось ждать около двух лет. С "ускорителем" все можно решить за пару месяцев, но на это потребуется как минимум $1500-2500. В крупных городах, соответственно, суммы могут быть поменьше - от $1000
Землеочищение
Купить и приватизировать земельный участок с недостроем или развалюхой - это еще только половина пути для дальнейшего комфортного проживания в частном доме. Ведь недострой нужно либо достроить, либо развалить и возвести дом заново.
Строительство жилья "с нуля" обойдется примерно от $400 за 1 м² без расходов на отделку и коммуникации. Сколько стоит достроить и отремонтировать дом - зависит от степени готовности и качества выполненных строительных работ. Возможно, достаточно будет только достроить крышу, поставить окна-двери и выполнить отделочные работы. Это еще минимум $200 за квадратный метр общей площади.
Впрочем, часто продают такие недострои, которые дешевле развалить и начать строительство заново. Вот тут и возникают некоторые сложности. Дело в том, что для того, чтобы перестроить дом, нужно получить ряд разрешений. По словам Евгения Старчука, нужно будет изменить проект строительства на новый и согласовать его в нескольких инстанциях. В частности: в архитектурно-строительной инспекции, в санэпидемстанции и пожарной службе. По времени это может растянуться на несколько месяцев, но если постараться, можно успеть за несколько недель.
Если же требуется снести дом, то, по словам Алены Воронцовой, для этого придется получить разрешение на снос и строительство нового объекта. "Разрешение на строительство объекта выдает горисполком на основании комплексного заключения органа по вопросам градостроения и архитектуры. Такое разрешение дает заказчику право на получение исходных данных на проектирование, осуществление проектно-изыскательских работ и получение разрешение на выполнение работ", - пояснила партнер ЮК "Эйдиком". В то же время, чтобы избежать длительной бумажной волокиты, как рассказал г-н Старчук, лучше получить разрешение не на строительство, а на реконструкцию, которая тоже будет осуществляться согласно разработанному проекту. Но потребует куда меньше хлопот.
Право имею
Что получает покупатель земли
|
Покупка недостроенного объекта на приватизированном участке |
Покупка дома на приватизированном участке |
Покупка дома на неприватизированном участке |
Покупка недостроенного объекта на неприватизированном участке* |
|
Проект дома, разрешение на строительство |
Право собственности на дом |
Право собственности на дом |
Проект дома, разрешение на строительство |
|
Государственный акт на землю, подтверждающий право собственности |
Государственный акт на землю, подтверждающий право собственности |
Право пользования землей, на которой расположен дом с возможной приватизацией участка |
Землеотвод, право пользования землей, на которой расположен объект |
Как приватизировать участок
1) Подать заявление в местную администрацию/сельсовет (в заявлении указать целевое назначение земли).
2) Предоставить документацию, подтверждающую размер участка.
3) Ожидать решения местных властей (примерно месяц).
4) Оформить госакт на землю, обратившись в землеустроительную организацию, контакты которой дадут в местной администрации. (Стоимость услуг $500–5000, в зависимости от «сложности» и «срочности»).
5) Получить акт на руки (примерно через полгода-год).
Примеры выставленных на продажу участков
Регион |
Описание |
Расположение |
Цена, $ за сотку |
|
Днепропетровск |
14 соток для строительства жилого дома; есть асфальтированный
подъезд, заведены газ, централизованное городское водоснабжение,
электроэнергия
|
Город |
8929 |
|
Днепропетровск |
15 соток под строительство жилого дома; есть сад, подведены электричество, асфальтированная дорога |
5 км от Днепропетровска |
5000 |
|
Донецк |
6 соток, без госакта; на участке все коммуникации и ветхое строение, под снос |
Город |
5000 |
|
Донецк |
25 соток, госакт, все коммуникации, асфальт; на участке ветхий дом, под снос |
20 км от Донецка |
5000 |
|
Киев |
19 соток, сад, кирпичный дом, все коммуникации |
Город |
7368 |
|
Киев |
20 соток, все коммуникации; на участке недостроенный дом |
В черте города |
8750 |
|
Львов |
10 соток, в дачном кооперативе, ветхое строение, коммуникации рядом |
В черте города |
2500 |
|
Львов |
25 соток, госакт, под строительство и обслуживание жилого дома, все коммуникации |
В черте города |
3200 |
|
Одесса |
10 соток, госакт постройка 60-х годов, сад, гараж, все коммуникации |
Город |
20 000 |
|
Одесса |
5 соток, все коммуникации |
В черте города |
12 800 |
|
Харьков |
12 соток, дачный участок рядом с лесом |
В черте города |
5900 |
|
Харьков |
10 соток в коттеджном городке, коммуникации по улице |
Город |
9000 |
|
Крым |
5 соток на побережье в дачном кооперативе |
Недалеко от Евпатории |
2000 |
|
Крым |
5 соток, все коммуникации, участок в лесу |
Ялта |
8000 |
Ориентировочная стоимость земельных участков в регионах, $ за сотку
Регион |
Январь 2010 года |
Октябрь 2010 года |
Изменение цены за 10 месяцев, % |
|
Днепропетровская область |
2559 |
2640 |
+3 |
|
Донецкая область |
2500 |
2620 |
+4,8 |
|
Киевская область |
3831 |
4000 |
+4,4 |
|
Львовская область |
2469 |
2540 |
+2,9 |
|
Одесская область |
6404 |
6470 |
+1 |
|
Харьковская область |
1808 |
1877 |
+3,8 |
Земля по-киевски
Усредненные цены на земельные участки в Киеве
Район |
Цена, $ за сотку |
|
Голосеевский |
15 600 |
|
Дарницкий |
9200 |
|
Деснянский |
9500 |
|
Днепровский |
12 400 |
|
Оболонский |
15 500 |
|
Печерский |
20 000 |
|
Подольский |
12 000 |
|
Святошинский |
14 300 |
|
Соломенский |
10 000 |
|
Шевченковский |
17 000 |
Резюме:
Купить земельный участок в городской черте - полдела. Получать все необходимые разрешения для строительства дома - сущее мучение.
Бизнес Журнал
|
