Сейчас спрос на землю минимален и дальнейшее снижение цены продавцы-покупатели, уже не пророчат.
Инвесторам сложно принимать решения о покупке земли: перспективы подъема цен туманны, а сложности с оформлением сделок по-прежнему удручают.
Случайно подслушанный разговор риелтора с клиентом, в котором посредник рекомендовал землевладельцу скидывать цену и терпеливо ждать покупателя, навел нашего корреспондента на мысль, что ситуация на земельном рынке за восемь месяцев 2010 года никак не изменилась. Спрос все так же минимален, и покупатель диктует свои условия. Продавцу остается либо соглашаться на более низкую цену либо ждать следующего, более сговорчивого клиента. Соответственно, в базах данных у риелторов полно дорогих участков, которые висят там чуть ли не с лета 2008 года.
Те незначительные снижения и повышения, о которых говорят риелторы, "погоды" не делают. Правда, особо нетерпеливые продавцы все-таки идут на уступки покупателям. В результате глубина торга может составлять от 5 до 30% стартовой цены.
Именно поэтому, по словам президента ассоциации "Земельный союз Украины" Андрея Кошиля, на рынке наблюдается постепенное снижение цен на землю. "Сделки носят скорее характер исключения, чем правила", - подчеркивает г-н Кошиль. Потому даже большие скидки на участки не сокращают время экспозиции земли. "На рынке время от времени появляются участки по цене, гораздо ниже рыночной. Эту землю, как правило, хотят продать за короткий промежуток времени. Тем не менее, большой дисконт не гарантирует того, что земля найдет своего покупателя", - рассказал Андрей Кошиль.
Куплю воду под Киевом
По данным компании "Траектория", сейчас в самом Киеве под частную застройку предлагается около 290 участков. В пригороде столицы, в десятикилометровой зоне, предлагается около 250, а за 20 км от Киева и дальше в продаже находится примерно 1700 участков.
"Сегодня очень востребованы на рынке так называемые "участки с водой", в непосредственной близости к Киеву - до 10 км", - отметила директор компании "Траектория" Ирина Головнева. Причем даже с учетом того, что на рынке кризис, по словам г-жи Головневой, цены на близкую к столице землю стартуют с $15 тыс. за сотку. Больше всего таких участков сосредоточено в Обуховском районе. Кстати, до кризиса земельные наделы с выходом к воде, расположенные по Обуховскому направлению, реально продавались по цене от $30 тыс. за сотку и выше.
Сколько готовы покупатели платить сейчас? Риелторы утверждают, что каждый третий из приценивающихся к окрестностям столицы заинтересован в участках не дальше 30 км от Киева. За такую землю готовы платить до $3 тыс. за сотку. Остальные ищут землю не дороже $1000 за сотку и хотели бы приобретать участки по 10--15 соток.
Но бывают и исключения из "правил". Например, как рассказали в компании "Траектория", в июле агентство участвовало в пяти сделках по купле-продаже земельных участков, причем покупалась земля недалеко от столицы по ценам от $4 до $8 тыс. за сотку.
Еще одна особенность нынешней ситуации: бизнес в покупке земли заинтересован мало. "За последние полгода не было ни одной сделки по продаже инвестиционных участков размером от 1 га", - рассказала г-жа Головнева. Возможно, это связано ожиданием дальнейшего снижения цен.
Развалюхи и их отсутствие
Найти удивительно дешевый участок сейчас сравнительно просто. Даже на столбах можно увидеть объявления о продаже земли в Киевской области по $200-500 за сотку. "Как правило, это земля сельхозназначения, которую до кризиса покупали гектарами, чтобы впоследствии перепродать дороже.
Сейчас спроса нет, деньги закончились, вот эту землю и скидывают почти за те же деньги, за которые покупали", - пояснил землеустроитель Анатолий Кривенко. По его словам, как правило, эти участки расположены на самой границе Киевской области, и ни инфраструктуры, ни коммуникаций там нет. Напомним, что изменение целевого назначения участка повлечет дополнительные расходы. Не исключено, что в итоге сотка земли обойдется не дешевле участков "под строительство".
Сэкономить на покупке земли можно, поездив по селам и поспрашивав жителей. Правда, стоит приготовиться к тому, что аппетиты селян могут оказаться не вполне адекватными. Например, участок в 12 соток со старым деревянным домом, в сырой низине на окраине села (120 км от Киева) владелец предлагал корреспонденту "Денег" за $20 тыс. Но попадаются и другие предложения: в 40 км от столицы домик-развалюху на 20 сотках, правда, еще не приватизированной земли продавали за $15 тыс. После приватизации земли объект будет стоить раза в два дороже.
Что касается более требовательных покупателей, то им, возможно, подойдет покупка земли в коттеджных городках. Слабый спрос на коттеджи подвигнул девелоперов к распродаже земельных участков, причем как с обязательным подрядом на строительство дома, так и без него. Разница в цене может быть огромной - за участок в чистом поле, где когда-то будет построен коттеджный городок, можно заплатить, например, всего-то $500 за сотку. Естественно, о наличии каких-либо коммуникаций в таком случае и речи не идет. Земля с подрядом, подведенными коммуникациями стоит от $2000 за сотку.
Дальше - дорожает, ближе - дешевеет
По данным портала "Недвижимость", на участки, расположенные дальше 30 км от Киева, цены растут - за месяц они увеличились на 6% (правда, с начала года они подешевели на 25%, до $1790/сотка). Участки в 30-километровой зоне, наоборот, дешевеют - за месяц на 3%, а с начала года - на 17% (достигает $4874/сотка, в среднем -- около $3400/сотка).
Незначительное подорожание земли и в окрестностях других городов-миллионников - это скорее гримасы статистики, чем реальный тренд. И найти недорогой участок в регионах несложно. Например, в Днепропетровской области можно прикупить приватизированный участок от $800 за сотку (сельхозземли стоят вчетверо дешевле). В Одесской области участок рядом с морем дешевле $1000 за сотку найти сложно. Даже за надел в 4 сотки, правда, на "первой" линии, продавцы хотят не меньше $45 тыс. А в Крыму и вовсе доходит до таких объявлений: "Продается участок на берегу моря, 1 сот. (гараж). Под мини-отель. Цена 100 тыс. у. е.". Смешно.
Ценная земля
Ориентировочная стоимость земельных участков в регионах, $ за сотку*
Регион |
Январь 2010 года |
Август 2010 года |
Изменение цены за 8 месяцев, % |
|
Днепропетровская область |
2559 |
2596 |
+1,4 |
|
Донецкая область |
2500 |
2600 |
+4 |
|
Киевская область |
3831 |
3972 |
+3,7 |
|
Львовская область |
2469 |
2502 |
+1,3 |
|
Одесская область |
6404 |
6439 |
+0,5 |
|
Харьковская область |
1808 |
1860 |
+2,9 |
Земля под Киевом
Динамика цен на землю в Киевской области**
|
Район |
Цена, $ за сотку на 01.09.2010 |
Изменение по сравнению с 01.08.2010 |
Изменение по сравнению с 01.01.2010 |
|
Киево-Святошинский |
6493 |
-1,59 |
+3,28 |
|
Обуховский |
4548 |
-2,4 |
-0,2 |
|
Бориспольский |
4142 |
-0,46 |
+2,47 |
|
Броварской |
3033 |
+0,03 |
+5,9 |
|
Вышгородский |
3033 |
-0,96 |
+3,3 |
|
Васильковский |
2598 |
-0,57 |
+3,8 |
|
Бородянский |
1910 |
-0,78 |
+4,66 |
|
Макаровский |
1799 |
-2,81 |
-2,86 |
|
Кагарлыкский |
1487 |
-1,73 |
+4,16 |
|
Белоцерковский |
1205 |
-0,25 |
+3,43 |
|
Барышевский |
1151 |
-0,86 |
+4,64 |
|
Фастовский |
1131 |
-3,91 |
-1,57 |
|
Иванковский |
1094 |
-0,82 |
+2,24 |
|
Переяслав-Хмельницкий |
1042 |
-2,25 |
-0,86 |
Бизнес Журнал
|
