Похоже, закончился бурный период развития строительства, когда разница в цене между жильем в возведенном доме и "котлованом" достигала 50%. Сейчас жилье на этапе котлована просто никто не покупает, потому что риски слишком высоки. А разница в цене между объектами, построенными примерно наполовину и полностью готовыми, составляет всего 20%.
Покупатели, которые все же хотят приобрести новое, а не вторичное жилье, теперь вкладывают деньги в уже построенные или почти достроенные дома, причем смотрят, чтобы на площадке действительно велись строительные работы. Впрочем, и таких смельчаков пока немного.
Для рейтинга мы отбирали те компании, у которых в продаже есть уже полностью построенные дома или такие, которые должны быть сданы до в первого квартала 2011 года включительно - причем они действительно должны быть почти готовы. Из них отбирались те, в которых еще есть продающиеся однокомнатные квартиры.
Заметим, даже если дом должен быть сдан первого октября 2010 года, сказать точно, когда инвесторы смогут заселиться, застройщики не могут. В одной строительной компании нам объяснили, что сроки сдачи могут затянуться не только из-за задержек со строительными работами, прокладкой инженерных сетей, а еще и потому, что слишком долго на объекте будет работать госкомиссия, а потом еще могут заставить исправлять погрешности, которые та выявит. К слову сказать, у всех объектов, попавших в рейтинг, переносились сроки сдачи.
Аналитики проектной группы "Архиматика" сообщают, что за год были перенесены сроки сдачи на 90% объектов. Только в Киеве таких домов, по их подсчетам, больше ста. К тому же увеличились и сроки задержек - до полутора лет. Директор проектной группы "Архиматика" Александр Попов отметил, что в докризисное время причиной срыва сроков строительства, в большинстве случаев, была неорганизованность или непорядочность застройщика. Впрочем, не секрет, что часто сдача объекта в эксплуатацию затягивалась из-за отсутствия средств на завершение работ, поскольку деньги инвесторов вкладывались в земельные участки и в начало строительства новых домов. С 2008 года ситуация только усугубилась: деньги вложены, нового притока инвестиций нет, кредит получить невозможно.
Несмотря на низкий спрос на строящееся жилье, не все компании торопились делиться с "Деньгами" полной информацией по реализуемым объектам. В нескольких организациях затруднились ответить на вопрос о количестве квартир в комплексе или хотя бы сказать, сколько жилых помещений расположены на этаже. "Приезжайте на объект", - рекомендовали в отделах продаж.
Как мы считали
Как обычно, мы составляли три первичных рейтинга - по финансовым условиям покупки, по качеству жилья и по надежности застройщика. Результаты этих рейтингов потом учитывались при составлении общего рейтинга в такой пропорции: 40% давал рейтинг по финансовым условиям, 35% - рейтинг надежности и 25% давал рейтинг качества жилья.
При подсчете рейтинга по финансовым условиям учитывались стоимость квадратного метра, возможность покупки в кредит, сроки кредитования, величина первого взноса и процентная ставка. При этом 50% результата финансового рейтинга давала именно стоимость квадратного метра.
На позицию застройщика в рейтинге надежности влияли: количество лет на рынке, количество сданных объектов, степень готовности объекта и вероятность перенесения срока сдачи. К сожалению, все объекты, кроме уже готовых, могут быть сданы не вовремя. Кроме того, сроки сдачи всех рейтингуемых объектов переносились.
При подсчете рейтинга по качеству жилья мы учитывали такой показатель, как стоимость 1 м2 в соседних домах. Чем выше ценится окрестная "вторичка", тем выше будет цениться и новый дом, рассуждали мы. Кроме того, при оценке качества жилья учитывалось количество квартир (чем их в доме меньше, тем лучше) и количество паркомест (чем их больше, тем лучше). Стоимость "квадрата" в соседних домах дала 25% результата рейтинга по качеству, на количество квартир и пропорцию с количеством паркомест - по 20%. Наличие инфраструктуры на позицию не слишком повлияло, потому что во всех рассматриваемых домах она хороша: в комплексах обещают кафе, аптеки и другие полезные объекты соцкультбыта. Некоторые дома могут похвастаться близким расположением к городским паркам или озерам.
Скидки кончились
Строящееся жилье, в пересчете на квадратный метр, и раньше часто оказывалось дешевле, чем на вторичном рынке. Сейчас ситуация такая же: разница в цене новостроя и квартиры на вторичном рынке в том же районе может достигать 35%. Квартиры в рассмотренных домах продают по цене от 9200 грн за 1 м2. Самое дорогое жилье традиционно продается на Печерске - дороже 19 тыс. грн за 1 м2. За такие же деньги некоторые застройщики предлагают квартиры и в менее престижном районе - на Соломенке.
Что касается финансовых условий покупки, то стандартный первоначальный взнос составляет 30%. Но сроки остальных платежей значительно сокращены из-за близости ввода объектов в эксплуатацию. Впрочем, некоторые застройщики готовы предоставить незначительную рассрочку на покупку. Например, в комплексе "Изумрудный" можно получить рассрочку на полгода - причем цена будет зафиксирована в гривнях.
Несколько компаний, вошедших в рейтинг, предлагают скидки на жилье, но при условии, что сразу будет оплачена полная стоимость квартиры. К сожалению, скидки не так уж велики - 10%.
Если застройщик не готов продавать жилье в рассрочку, то можно купить квартиру в кредит. Например, при покупке жилья от ХК "Киевгорстрой" кредит предоставляет банк "Аркада" под 23,5% годовых и сроком до 20 лет. Жилье в кредит от треста "Югзападстрой" можно купить через банк "Таврика" под 22% годовых. А вот банк-партнер компании "Гранит" предлагает кредит под 14% годовых на срок до 15 лет.
Замерзшие стройки
Ожидать скорого преодоления кризиса не приходится. Как отметил президент ХК "Киевгорстрой" Василий Можар, нормально функционировать строительная отрасль начнет не раньше чем через два года. И за это время, возможно, появятся новые проекты. "Сегодня количество предложений на рынке резко уменьшилось. А количество компаний, которые начали в этом году строительство новых жилых объектов, практически равно нулю", - говорит г-н Можар. Официальная статистика тоже малоутешительна: за первое полугодие 2010 года объем строительных работ сократился на 16,7% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. По данным Минрегионстроя, за январь - июнь 2010 года в стране было построено и введено в эксплуатацию 3,2 млн м2 жилья, половина этих метров приходится на частный сектор.
В городах-миллионниках
В крупных городах Украины, также как и в Киеве, покупателей интересует только готовое или почти готовое жилье. Причем цены на жилье в домах с близкими сроками сдачи сравнимы с минимальными ценами на столичную "первичку". Вот только по классам объекты отличаются. Например, за квартиры бизнес-класса в Харькове просят от 9000 грн за 1 м2, в столице столько стоит жилье экономкласса. При этом застройщики, учитывая низкий спрос, устраивают акции и скидки на квартиры. В августе 2010 года в Харькове на многих строящихся объектах квартиры продавались со скидкой 5-15%. Сейчас купить однокомнатную квартиру в ЖК "Авантаж", сдача второй очереди которого запланирована в конце 2011 года (строит компания "Авантаж"), можно от 9200 грн за 1 м2. Примерно во столько же обойдется однокомнатная квартира в ЖК "Гранд" (строит АО "Жилстрой-2"), сдача второй секции которого запланирована на конец 2010 года.
В Донецке в введенном в эксплуатацию в августе 2010 года доме от "Строительного Альянса Донбасса" квартиры продают по цене от 10 000 грн за 1 м2, что уже на 10% дороже, чем продавались квартиры во время строительства.
Территориальные особенности Львова не очень способствуют развитию нового жилищного строительства. Тем не менее новое жилье строят и там. В частности, летом 2011 года планируется завершить строительство комплекса "Пасічний", где сегодня 1 м2 жилья продают от 7000 грн.
Одесская недвижимость продается от 6800 грн за 1 м2 в построенном доме, в Киевском (спальном) районе города. А вот жилье в центре города в доме, который запланирован к сдаче в конце 2010 года, уже продают не дешевле чем по 9000 грн за 1 м2.
Бизнес Журнал
|
