Все мы ограничены в средствах. Это, к сожалению, правило универсальное, оно действует всегда и везде. Люди, выбирающие себе любую вещь, не покупают самое дорогое вовсе не потому, что не могут оценить его положительных качеств, а по причине куда более прозаической: денежек нету. Россияне, приобретающие недвижимость за рубежом, не являются исключением – им тоже приходится руководствоваться соображениями цены.
"Корни" дешевизны
Какова минимальная сумма, с которой вообще имеет смысл выходить на рынок «зарубежки»? Точный и ясный ответ на этот вопрос, несмотря на его простоту, дать невозможно. Прежде всего, конечно, потому, что у разных стран на рынках разные цены. К примеру, говоря о дешевом жилье в Испании, Наталья Мишурова, менеджер департамента недвижимости за рубежом компании «Гольфстрим», называет сумму в 35 тыс. евро – столько, по ее словам, стоит «арестованная недвижимость в не самых лучших районах Торревьехи, далеко не на первой линии моря и требующая капитального ремонта». Где-нибудь в Болгарии с примерно той же суммой вы будете чувствовать себя королем. На престижнейшем Солнечном Берегу за 37200 евро можно купить студию в 55 кв. м – она будет в новом жилом комплексе с бассейном и детской площадкой, с панорамным видом на море (данные Станислава Зингеля, президента Международного агентства недвижимости Gordon Rock). А стоит с теми же 35 «евротоннами» переместиться на Лазурный берег Франции (цены начинаются от 12-15 тыс. евро за кв. м) – и мы с неприятным изумлением понимаем, что по карману нам разве что собачья конура.
Второй момент – местоположение объекта. Большинство квартир, приобретаемых россиянами (да и любыми иностранцами) относятся к категории «курортной недвижимости». Соответственно, для них очень ценятся такие параметры как расстояние до моря и вид из окна. Радикально увеличив путь до пляжа (бывает и 4-5 км, и даже 10-15, что, конечно, исключает возможность добраться пешком), мы можем столь же радикально снизить цену.
Нравится это лично вам – дай бог! Но следует помнить, что одним из полезнейших качеств недвижимости является ликвидность, т.е. возможность в случае нужды быстро продать. У объектов, до которых «три дня на оленях», с ликвидностью плохо. «Покупая их, надо понимать, что это очень часто замороженные деньги», - категорична Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Distant Property Management».
Еще один «ценовой резерв» связан с качеством. Помимо квартир и апартаментов в современных ЖК, оснащенных всей необходимой инфраструктурой, в любой стране есть жилье старое и некачественное. «За 20 тыс. евро можно найти трущобы почти во всех странах мира, даже в США и Европе, - уверен Денис Евсеев, управляющий партнер компании KINGSLAND. – Но в этом случае вы покупаете не недвижимость, а проблемы, которых со временем будет становиться все больше и больше». Низкое качество, кстати, может быть и у новых объектов – если строил их застройщик с сомнительной репутацией. Наконец, проблема «качества» может касаться самого застройщика: выбрав (опять из соображений экономии) строящийся объект, можно нарваться на строительную компанию, которая пообещала, но не сделала. Выяснять отношения с подобными «хозяйствующими субъектами» в суде нелегко даже в России (вы – полноправный гражданин, прекрасно знаете язык, можете без проблем приехать в суд за час), а что уж там говорить о загранице.
И последнее о «дешевизне». За границей, к сожалению, не меньше, чем у нас распространена такая «форма работы», как реклама с заниженной ценой. «В Анталии некоторые компании предлагают квартиры за 25 тыс. евро, но, когда к ним обращаются, говорят, что объект «буквально вчера» куплен, - рассказывает Анастасия БАКУЛИНА, старший менеджер отдела продаж компании EKOL Construction Investment. – Остались в продаже за 40 тыс. Не знаю, помогает ли это им повышать продажи, но, по-моему, это не очень честно».
Что мы купим за самый минимум – от 10 тысяч евро?
Все же, какие цены и в каких странах можно считать сегодня минимальными? «Я лично знаю человека, который недавно приобрел маленький, но очень приличный домик под Лейпцигом за 15 тыс. евро, - говорит Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Delta estate. – По службе он часто бывает в Германии, поэтому это жилье будет использовать и как временное для себя, и для сезонного отдыха для всей семьи. Если близость к морю и крупным европейским городам не очень беспокоит покупателя, то подыскать недорогой вариант в каком-нибудь депрессивном районе страны вполне возможно, даже за 10 тыс. евро».
Что до полноценных «курортных» вариантов, то тут наши эксперты советовали ориентироваться на суммы от 20 тыс. евро. «В Болгарии (одной из самых популярных стран) за эту сумму можно купить квартиру в Солнечном Береге, - говорит Анна Касимовская, специалист по продажам компании MostProperties.com. – Да, это будет не первая линия от моря, но вы получаете полноценный объект недвижимости». За сумму в 30 тыс. евро, продолжает эксперт, можно купить апартамент в Таиланде. Квартира будет не очень большой и, скорее всего, в строящемся комплексе, который сдадут только в 2011-12 годах. Зато будет возможность купаться в океане круглый год.
В Египте, рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock), цены в закрытых ЖК на берегу моря на севере Хургады начинаются от $25 тыс. В Турции в ЖК в Анталии (рядом с морем, бассейны общий и для детей, фитнес-центр с джакузи и сауной) 30-метровый апартамент с полной отделкой будет стоить от $37 тыс. В Греции (полуостров Халкидики) 1-спальный апартамент в 50-70 кв. м в ЖК на расстоянии до 500 м от моря стоит 42-60 тыс. евро.
Поднимаем планку: до 100 тыс. евро…
При таком заметно более солидном бюджете возможности покупателя существенно расширяются. Можно выбрать недвижимость в уже перечисленных странах – но, разумеется, это будут уже качественно другие объекты. «В Болгарии за 70 тыс. евро предлагаются квартиры с одной спальней (т.е., по нашим меркам, двухкомнатные) в 200 м от моря, - говорит Наталья Завалишина («МИЭЛЬ-DPM»). – В Турции за эти деньги в некоторых случаях можно рассчитывать на жилье и с двумя спальнями».
А можно и «расширить географию», выйдя на рынок других стран. Так, по словам Натальи Завалишиной, при данном бюджете доступны квартиры с одной спальней в Калабрии (юг Италии). Есть возможность купить небольшую квартиру в новостройке на окраине Праге. Доступны и студии в не самых престижных районах немецких Берлина и Дюссельдорфа.
«На Кипре, - отмечает Сергей Демченко, директор по развитию компании Lemestia Group, - за названные деньги предлагается апартамент с одной спальней (54-60 кв. м) в готовом комплексе в 800 м от моря в Пафосе или в Айа-Напе. Также в этом бюджете можем предложить небольшой магазин (60 кв. м) в районе Пафоса в 200 метрах от моря».
Денис Евсеев (KINGSLAND) рекомендует приобретение в Испании, но добавляет, что в принципе подобная сумма позволяет купить и маленькую (17 кв. м) студию в Альпах во Франции. Или же бунгало на Гоа или Тайланде». Екатерина Бекаревич (MostProperties.com) говорит о доме в Финляндии или США.
…и до 200 тысяч евро
При еще более солидном бюджете (например, 200 тыс. евро – это, кстати, не бог весть какие великие деньги по меркам московского рынка недвижимости) наши горизонты расширяются еще больше. Помимо «экстенсивного развития» (страны те же, только растет метраж и удобство), можно найти и нечто принципиально новое. К примеру, рассказывает Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank, в Алгарве (Португалия) в новом ЖК предлагаются квартиры с 1-3 спальнями. Их стоимость – от 200 тыс. евро.
Есть возможность отправиться в Италию – но не в Калабрию (самый дешевый на сегодня регион страны), а в место куда более престижное, например, в Тоскану. В новом ЖК в 50 км от Флоренции предлагается квартира в 60 кв. м. Инфраструктура комплекса включает в себя бассейн и фитнес-зал. Цена – 185 тыс. евро.
И, наконец, позволительно отправиться в самую, вероятно, привлекательную для иностранцев страну – Великобританию. Во всяком случае, именно туда в массовом порядке (если здесь эта формулировка вообще применима) отправляются российские олигархи. Конечно, 200 «тонн евриков» не позволят вам затесаться в соседи к Роману Аркадьевичу, но кое-что приличное купить можно. К примеру, дом для проведения каникул в Шерборне (юго-запад страны). Новый комплекс расположен в тихой сельской местности с потрясающими видами. Дома на 2-3 спальни с собственной парковкой предлагаются за 165 тыс. фунтов. Или квартира в 42-47 кв. м с отделкой в новом современном жилом комплексе в центре Бирмингема – за 150 тыс. фунтов стерлингов.
Не забудьте о дополнительных тратах
Традиционно наши люди, имея в кармане некоторую «сумму Х», считают, что именно на нее они и могут приобрести недвижимость. К этому подталкивают российские реалии, где налоги при приобретении отсутствуют, а госпошлина составляет символическую сумму в 1000 руб. Во многих зарубежных странах иначе – там при приобретении придется отдать значительно больше, чем написано на ценнике.
«Например, в Италии или Франции дополнительные затраты могут составить 10-14% от суммы недвижимости, - предупреждает Наталья Завалишина («МИЭЛЬ-DPM»). – Это НДС, услуги адвоката, нотариуса, переводчика и т.д.». «На Кипре, - говорит Сергей Демченко (Lemestia Group), к цене покупки надо прибавить оплату гербового сбора за регистрацию контракта в размере 0,15-0,2% от стоимости недвижимости. Но есть и куда более существенная трата: налог на переход права собственности, составляющий от 3% до 8% от стоимости недвижимости. На практике, титул выдается государством в течение 3-5 лет после завершения строительства объекта, так что у собственника есть возможность накопить необходимую сумму».
В общем, страны разные, траты в них тоже, и их размер может стать предметом отдельного разговора. Но в целом, подводит итог Анастасия Дудерова (Delta estate), надо быть готовым к тому, что при покупке придется заплатить еще 9-13% от стоимости недвижимости.
Автор: Владимир Абгафоров
Источник: metrinfo.ru
Бизнес Журнал
|
