Пережив 2009 год, ипотека начинает потихоньку возрождаться. Из 90 банков, предоставлявших эту услугу в прошлом году, сейчас кредитуют под залог недвижимости только 16. В начале 2010 года лишь семь финучреждений кредитовали под залог недвижимости.
За минувший год общий портфель ипотечных кредитов, выданных физическим лицам, снизился на 5,5 млрд грн - до 79,8 млрд грн. Общий объем ипотечного портфеля украинских банков сократился на 3,76% и к 1 января 2010 года составил 104,8 млрд грн. Из них свыше 78% ипотечных кредитов выданы в иностранной валюте.
Только 6 из 40 крупнейших игроков на рынке ипотеки смогли продемонстрировать прирост ипотечного портфеля за прошлый год. Среди них - банк "Киев", "СЕБ Банк", "VAB Банк", "Сведбанк", "Ощадбанк" и "ВТБ Банк". При этом причина такого роста у банков разная. У одних прирост вызван выдачей новых кредитов, у других - ростом курса доллара, у третьих - схемным кредитованием.
Хотя ожидать значительного смягчения условий кредитования в 2010 году не стоит, участники рынка все же надеются, что в нынешнем году общий ипотечный портфель покажет незначительный прирост. Условия ипотечного кредитования в текущем году останутся малопривлекательными: высокий первоначальный взнос, сокращение срока кредитования, высокие процентные ставки - до 30% годовых в гривне. При этом многие банки ввели ограничение на максимальную сумму возможного кредита - до $100-200 тыс.
Самые смелые ипотекодатели
По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), на начало апреля 2010 года ипотечные кредиты на первичное и вторичное жилье в Украине предоставляли 16 банков. Среди них: "БТА Банк", "Кредитпромбанк", "Аркада", "Пиреус Банк", Universal Bank, "БМ Банк", "Брокбизнесбанк", "Индэкс", "Фольксбанк", "Форум", "Укрсоцбанк", "ПриватБанк", "Ощадбанк", "УкрСиббанк", "Укрэксимбанк" и "Кредобанк".
Те немногие банки, которые предлагают сейчас ипотеку, предпочитают вторичный рынок, когда риски недвижимого объекта сведены к минимуму. Ставка ипотечного займа колеблется от 23% до 30% годовых в гривне. Сроки кредитования находится в пределах от 10 до 20 лет, а необходимый первоначальный взнос банки требуют предоставить в размере от 40% до 50% стоимости приобретаемого жилья. Банки по-прежнему кредитуют только в гривне, поскольку валютные займы запрещены НБУ.
На первичном рынке клиент может выбирать жилье только из предлагаемых банком объектов. Так, "Пиреус Банк", "Киевская Русь" и "Кредитпромбанк" предоставляют кредиты только под свои жилые проекты. Авансовый взнос по таким проектам начинается от 30%, процентные ставки находятся на уровне 23% годовых.
"Ощадбанк" и строительная компания "TMM" совсем недавно запустили проект кредитования покупки жилой недвижимости во всех готовых и еще строящихся объектах "ТММ" - в Киеве (6 объектов) и Харькове (7 объектов). "Ощадбанк" будет выдавать кредиты под 18% годовых в гривне сроком до 20 лет. Первый взнос должен составлять не менее 30%.
И только два банка - "Кредобанк" и "БТА Банк" - не ограничивают заемщика и предоставляют кредит под любую первичную недвижимость, однако, только на небольшой срок - до 4 лет. Поскольку банки не являются партнером застройщика, они оценивают свои риски очень высоко. Ставки в этих банках составляют 28-29% годовых.
Несмотря на увеличение продаж готовых объектов, эксперты пока не прогнозируют активного кредитования первичного рынка в 2010 году. Практически весь спрос сейчас формируют люди, покупающие квартиры для личного пользования и обмен с доплатой. Спекулянты пока ушли с рынка. Так что количество банков, финансирующих покупку жилья на первичном рынке, существенно не увеличится.
Кто имеет право на кредит?
Высокие ставки - не единственное ограничение для желающих взять кредит. Банки как никогда стали требовательны к заемщику. Идеальный кандидат для банка - квалифицированный специалист, работающий на своем предприятии более двух лет, с официальным доходом от 7 тыс. грн в месяц.
При этом ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 30-60% дохода заемщика. Кроме того, банки могут требовать обязательного наличия платежеспособного поручителя, а также обязательного поручительства супруга/супруги, если заемщик пребывает в браке. Также оценивается финансовое состояние компании-работодателя.
Потенциальным заемщикам, работающим в инвестиционной сфере, кредитных союзах, риелторских компаниях, металлургии и строительстве рассчитывать на получение кредита особо не стоит, поскольку эти отрасли наиболее пострадали от кризиса.
Сейчас банки рассматривают заявки в течение месяца. Поэтому, учитывая длительность процесса, подыскивать объект для покупки лучше уже после получения положительного результата. В течение месяца клиент предъявляет документы на недвижимость, и банк принимает окончательное решение о выдаче кредита.
Сопутствующие расходы на кредит остаются высокими. К традиционным одноразовым кредитным расходам относятся стоимость оформления договора залога (0,1% стоимости залога), стоимость перечисления средств из банка владельцу жилья (0,1-0,3% суммы у некоторых банков), нотариальные и документарные расходы (вместе 1-2 тыс. грн), уплата госпошлины в размере 1% от ее стоимости и взнос в Пенсионный фонд (1%).
К дополнительным расходам относятся ежегодные выплаты по страхованию имущества (0,3-0,5% стоимости жилья), также некоторые банки требуют страхование жизни заемщика (от 0,35% до 1% в год) или полис титульного страхования.
Перспективы рынка
В конце марта НБУ заявил о поддержке ипотечного кредитования в Украине и планах рефинансировать коммерческие банки под ставку 12,25%. В свою очередь, эти банки будут выдавать кредиты населению для покупки первичной недвижимости не выше 15-16% годовых. Финансироваться будут, в первую очередь, незавершенные строительные проекты (готовность более 70%), чтобы устранить риск не реализации построенного жилья.
При этом заемщик должен внести не менее 70% собственных средств. По данным НБУ, у населения "на руках" находятся порядка 150 млрд грн и валюта в эквиваленте 480 млрд грн. По подсчетам, для достройки почти готовых объектов необходимо более 12 млрд грн. Более детальный план рефинансирования ожидается в мае.
Позитивным моментом является и принятие законопроекта "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины" (относительно кредитования и стимулирования иностранных инвестиций), который может снять ограничения по кредитованию в иностранной валюте и таким образом снизить стоимость кредитов. В прошлом году был введен запрет на выдачу валютных кредитов физическим лицам до конца 2010 года, за исключением оплаты образования и лечения за границей.
Так что у потенциальных покупателей появится надежда на более дешевую ипотеку. Правда, для полноценного запуска ипотечного механизма необходим рост реальных доходов и платежеспособности населения.
Бизнес Журнал
|
