Во времена очень давние ездить отдыхать «на воды» было в высшей
степени популярно. Элементарное знакомство с литературой XIX – начала XX
веков показывает, что бальнеологические курорты в сезон становились
полноценными «филиалами» столиц: там плелись интриги, разворачивались
романы. В советский период традиция как-то скисла: Баден-Баден оказался с
другой стороны «железного занавеса», а во всякие Ессентуки стали ездить
только больные – здоровые предпочитали Черное море.
Как сейчас?
Если в двух словах, то не очень. Получив возможности
путешествовать по всему миру, наши сограждане выбрали в основном теплые
моря. «Сегодня изменились базовые установки: престижно стало вести
активный образ жизни, а не неспешно прогуливаться по паркам «на водах», -
говорит Денис Евсеев, управляющий партнер компании «Kingsland». –
Сегодня модно быть здоровым. А лечиться – удел больных».
Тем не менее, ситуация на разных бальнеологических курортах выглядит
по-разному. Некоторые пребывают в упадке и только в сладких снах
вспоминают былое величие, другие и сейчас очень даже престижны и дороги.
России: для начала требуется безопасность
Самый известный из отечественных – это Кавказские Минеральные Воды, в
состав которых входят Пятигорск, Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и
Минеральные Воды. «Первые сведения о них относятся еще ко временам
правления Петра I, - говорит Елизавета Орлова, менеджер проектов отдела
стратегического консалтинга компании «Knight Frank». – А активное
развитие началось в XIX веке». В советский период курорты были
национализированы, с 1935 года проведена их генеральная реконструкция.
Было построено большое количество новых санаториев и пансионатов, в
результате чего к середине 1980-х годов количество отдыхавших там
достигло фантастической цифры – 1 млн. в год!
В 90-е годы начался закат, туристический поток сократился более чем в
10 раз. Можно, конечно, кивать на всеобщие трудности тогдашнего
периода: сокращение финансирования, износ санаторно-курортной базы и
т.п. Но были и другие причины. Во-первых, как уже было сказано выше,
открылись границы, и граждане получили возможность выбора между отдыхом
на родине и за рубежом. А во-вторых, поменялось отношение к самому слову
«Кавказ»: раньше сразу вспоминались стихи Пушкина и Лермонтова, а также
одетые в бурки и папахи герои грузинских фильмов. Сегодня – злые
ваххабиты и шахиды. Отдыхать в подобном окружении почему-то не хочется.
На сегодня в регионе КМВ существует номинально огромная база – около
160 предприятий санаторно-курортного комплекса. Однако хозяйство это
пребывает в запущенном состоянии. Для приведения курортов в божеский вид
требуются огромные средства, а также установление в регионе
элементарного порядка. И то, и другое в обозримом будущем сомнительно.
Европа: от Карловых Вар до Баден-Бадена
Большая часть бальнеологических курортов (по крайней мере тех, что
известны россиянам) расположены в странах Восточной Европы. Первым в
этом ряду стоит, несомненно, Карловы Вары – город на западе Чехии. «Этот
курорт известен не только богатым предложением лечебных процедур, но и
прекрасной архитектурой, большим количеством исторических памятников, -
отмечает Станислав Зингель, президент Международного агентства
недвижимости «Gordon Rock». – Он издавна стал излюбленным место для
российских туристов».
«В Карловых Варах на поверхность выходят 12 целебных источников, -
говорит Елизавета Орлова («Knight Frank»). – Воду из них используют
главным образом для питьевого лечения. Помимо этого в лечебных
учреждениях широко применяют лечебную физкультуру, различные виды
массажа, электро- и светолечение, теплолечение (в том числе грязевые
ванны и аппликации). Для дозированных прогулок имеется терренкур – свыше
100 км дорожек, которые проходят по наиболее живописным местам».
Необычайно богата горячими целебными источниками Венгрия. «Эту страну
называют термальной кладовой Европы, - рассказывает Денис Евсеев
(«Kingsland»). – Горячих источников здесь более 1000, разнообразный
состав воды успешно помогает в лечении многих сложных заболеваний.
Считается, что именно в Венгрии готовят самых профессиональных в мире
врачей бальнеологов». Также, по словам эксперта, очень много термальных
источников в Словакии и Словении.
Огромен, хотя пока и не очень известен российскому потребителю
потенциал Болгарии. «Бальнеологические центры расположены в городах
Солнечный берег, Поморье, Бургас, Албена, Золотые пески, Святые
Константин и Елена, - говорит Екатерина Александрова, PR-менеджер
компании «Invest Development». – Они оснащены современным медицинским
оборудованием, лечение проводится по программам, под контролем и
наблюдением высококвалифицированных врачей. Мягкий морской климат,
чистый воздух, естественный парк и минеральные источники создают
благоприятные условия для сочетания отдыха с лечебно-восстановительными и
профилактическими процедурами».
…Что касается других (кроме Восточной Европы) регионов, то самыми
широко известными у россиян являются бальнеологические курорты Германии
(Баден-Баден, Висбаден), Франции (Виши), Швейцарии (Лойкербад), Австрии
(Бад-Блюмау, Бад-Гаштайн). Эти названия ассоциируются с элитным отдыхом и
медицинскими услугами – кстати сказать, отнюдь не только водолечения, а
самого широкого профиля.
Недвижимость: самая обычная
Какой-то особой «бальнеологической» недвижимости не существует – в
один голос уверяли консультанты. Продаваемые в перечисленных выше (и
прочих) местах объекты – это самые обыкновенные студии, апартаменты и
отдельно стоящие дома. И уровень цен на них в основном соответствует
среднему для страны. Т.е. наличие по соседству бальнеокурорта не
является фактором ценообразования. К примеру, в болгарском Поморье цены
на апартаменты составляют 700 евро за кв. м – столько же, сколько и в
других местах страны, где никакой минеральной воды нет.
Едва ли не единственное исключение – уже упоминавшиеся Карловы Вары:
стоимость недвижимости там заметно выше, чем в среднем по Чехии, и почти
достигает уровня Праги. «Дороже и престижнее квартиры в курортной зоне,
недалеко от источников, в старых отреставрированных домах, - отмечает
Станислав Зингель («Gordon Rock»). – Цены на них начинаются от 3000 евро
за кв. м. Есть предложения и за 1,8-2 тыс. евро, но такие квартиры, как
правило, требуют существенных вложений в ремонт. Для нового
строительства историческая часть города практически закрыта, так что
новые дома возводятся в основном в отдаленных от курортной зоны районах.
Тем не менее, стоимость на квартиры достаточно высока – от 2500 евро за
кв. м».
«Секрет» Карловых Вар прост: этот город – не просто бальнеокурорт, а
еще и известное и популярное место отдыха. Иметь квартиру здесь
престижно, но к собственно минеральным источникам это уже не имеет
прямого отношения. Равно как и в упоминавшихся городах Германии: они
сделали ставку на медицину. Прославленные клиники, лечиться в которых
люди приезжают со всего мира, могли бы быть построены и в местах, где
нет никаких источников.
Коммерческое использование: не лучшая идея
Можно ли извлекать из недвижимости на бальнеологическом курорте
доход? Выражаясь проще, купить там квартиру и сдавать ее в аренду? Все
наши консультанты проявили редкое единодушие – этого делать не стоит!
Различия наблюдались исключительно в степени деликатности формулировок.
«Ни один из бальнеологических курортов не имеет на данный момент
привлекательности для инвестиций, - категоричен Игорь Индриксонс,
директор департамента зарубежных инвестиций компании IntermarkSavills. –
Доходность в таких местах падает из года в год, т. к. популярность
подобных процедур серьезно снизилась, в том числе и потому, что уже как
минимум 20 лет бальнеологию вытесняет спа-индустрия… Говорить, что
спроса на жилье там нет вообще, было бы неверно, но он с каждым годом
падает, а у подрастающего поколения и вовсе нет желания отдыхать в
подобных местах». Недвижимость на бальнеокурортах можно приобретать
только для себя, но ни в коем случае не в качестве инвестиций,
резюмирует Игорь Индриксонс.
«На этих курортах, в отличие от морских, нет ярко выраженной
сезонности спроса, - считает Екатерина Тейн, партнер, директор
департамента жилой недвижимости компании «Chesterton». - Но нужно
понимать, что средняя арендная ставка ниже, чем на море. Максимально
доходность составляет 6-7% в год – без учета налогов и стоимости
содержания и управления недвижимостью. Поэтому с точки зрения
инвестирования гораздо более перспективны объекты недвижимости на
развивающихся рынках (Москва, Черногория, Абу-Даби), либо в традиционно
востребованных местах – таких, как Лондон, Монако или Лазурный берег.
Там, помимо прибыли от аренды, динамично растет и стоимость самого
объекта».
«Идея приобретать для аренды – не лучшая. Лечение предполагает
определенный режим, и больные вряд ли станут ходить из своих
апартаментов на процедуры, - говорит Денис Евсеев («Kingsland»). – И
продать такую недвижимость в будущем будет сложно». «Клиентов,
заинтересованных в приобретении недвижимости исключительно из-за
бальнеологии, почти нет, - вторит Екатерина Александрова («Invest
Development»). – В основном предпочитают совмещать по схеме
море+бальнеология или горы+бальнеоголия».
Так что единственным местом, где аренда недвижимость принесет
разумные 6% (после налогов) – Карловы Вары. Но это, как мы уже сказали,
не совсем бальнеокурорт, а явление иного порядка.
