На рынке столичной недвижимости наблюдается парадокс. Цены на квартиры снижаются, зато стоимость их аренды растет.
Вслед за Киевом такая тенденция может затронуть и регионы. У некоторых не бедных украинцев возникает мысль: а не прикупить ли квартиру-другую, чтобы сдавать ее в аренду? Мы решили узнать, насколько выгодно сегодня сдавать новое жилье.
Парадоксы квартирных метров
В парадоксы рынка столичной недвижимости я начал вникать после того, как одного моего иногороднего знакомого хозяйка попросила освободить квартиру в связи с женитьбой сына.
- Еще полгода назад я просматривал объявления о сдаче двухкомнатных квартир и приценивался к ним, - говорит мой собеседник Леонид. - Но потом мне дали еще время пожить, и я решил переждать ажиотаж, который возникает в конце лета. И что вы думаете: сейчас такие же варианты стоят на пятьсот гривен дороже, чем в начале лета!
Специалисты объясняют это тем, что в Киеве подорожали жилищно-коммунальные услуги, из-за чего хозяева и подняли ставки на аренду.
- Найти нормальную однокомнатную квартиру за 2500 гривен в столице очень сложно, - рассказали нам в одном из агентств недвижимости. - Тогда как полгода назад попадались варианты за 2000 гривен. Но это будут совсем «убитые» квартиры. Если хотите найти что-то приличное, готовьтесь платить от трех тысяч гривен.
При этом стоимость жилья неуклонно снижается. Даже по статистике риелторских агентств цены в последнее время потихоньку снижаются на 0,1-0,3% в неделю. По данным Союза специалистов по недвижимости Украины средняя цена 1 кв. метра жилья в Киеве на прошедшей неделе упала с 1902 долларов до 1886. Гостинка в столице обойдется примерно в 55 тысяч долларов. Стандартная однокомнатная квартира будет стоить 72 тыс. долларов, двухкомнатная квартира - 99 тыс., а трехкомнатная квартира - 130 тыс. Хотя это статистика не реальных сделок, а лишь цен, выставленных продавцами. От них можно спокойно отнимать еще 5-7%, положенных на торг.
Для аренды выгоднее гостинки
Мы решили выяснить, какие квартиры лучше сдаются в аренду, чтобы посчитать экономическую эффективность покупки.
- Если вы приобретаете квартиру не для себя, а для сдачи в аренду, то на новостройки даже не смотрите, - говорит специалист по аренде жилья одного из столичных агентств Людмила Фурко. - Во-первых, там непропорционально большие площади, при этом вы вряд ли сможете за новую квартиру взять в два раза большую цену. Во-вторых, от момента покупки жилья даже на завершающей стадии строительства до момента, когда в нее можно будет заселять квартирантов, пройдет минимум полтора-два года, да и то под стук перфораторов соседей мало кто захочет жить. Поэтому, как ни странно, для сдачи наиболее выгодны гостинки. Они сдаются всего на 20% дешевле однокомнатных квартир, а стоят часто на треть дешевле. Кроме того, ремонт в них сделать проще и мебели покупать много не придется.
В качестве примера специалист приводит следующие расчеты. За одну и ту же сумму - 120 тысяч долларов - можно купить или две гостинки недалеко от метро, да еще и деньги на ремонт останутся, или одну трехкомнатную квартиру. В столице вы такую гостинку спокойно сдадите приблизительно за 3000 грн., а «трешка» уйдет вряд ли дороже 5000 грн. Дело в том, что трехкомнатные квартиры сдаются ненамного дороже «двушек». При этом счета за коммунальные услуги будут приблизительно одинаковые, ведь отопление и обслуживание дома привязано к метражу, который у двух гостинок может быть даже меньше, чем у «трешки».
- Да и продать гостинку всегда проще, чем трехкомнатную квартиру, - говорит специалист. - Их покупают состоятельные родители детям-студентам на время учебы в институте. Да и если вам вдруг понадобятся 10-20 тысяч долларов, то всегда проще продать одну квартиру, а со второй продолжать получать прибыль.
Квартира против депозита
Давайте посчитаем, насколько выгодно получать прибыль со сдачи квартиры. Возьмем стандартную столичную гостинку, которую продают за 55 тысяч долларов. Как говорят риелторы, при удачном торге ее удастся взять за 52-53 тысячи. Еще около двух тысяч нужно будет вложить в косметический ремонт.
- Вкладывать крупные суммы смысла нет, - говорит Людмила Фурко. - Даже если вы сделаете в ней суперремонт, то это не сильно поднимет ее стоимость. Такие квартиры снимают небогатые люди, которые не могут себе позволить платить больше.
Допустим, квартира и ремонт обойдутся в 55 тысяч долларов, или в 440 тысяч гривен. Еще около 10 тысяч гривен вам понадобится на минимальный набор мебели. Итак, ваши вложения составят около 450 тысяч гривен.
Теперь посчитаем доход. Арендная плата составляет 3000 гривен. По закону вы должны заплатить от этой суммы 15% в виде налога на прибыль. В итоге у вас остается 2550 грн. Кроме того, вы должны из этих денег оплатить коммунальные услуги и отопление - для однокомнатной квартиры эта сумма составит около 200 гривен. В чистом остатке у вас 2350 грн. К затратам стоит отнести и тот факт, что хотя бы раз в два-три года нужно делать косметический ремонт в квартире. Для этих целей откладывайте еще по 100 гривен в месяц - чистыми вы получите 2250 гривен в месяц.
Нетрудно посчитать, что при вложениях в размере 450 000 грн. ваш доход составит 2250 грн., или 6% годовых. Если учесть, что даже сейчас депозиты приносят около 13% годовых, то сдавать квартиры в аренду имеет смысл при росте цен на недвижимость не меньше, чем на 7-8% годовых в гривне.
Бизнес Журнал
|
