Осень принесла оживление в ипотечное кредитование.
С конца июля, когда был опубликован наш летний ипотечный обзор, не только увеличилось число банков, кредитующих покупку жилья, но и изрядно изменились условия таких кредитов. Если летом ипотеку давали около 25 банков, то сегодня таких финучреждений как минимум 30 (в нашей таблице их всего 28). Дело в том, что сегодня многие мелкие банки готовы кредитовать своих клиентов на покупку жилья, но особо не афишируют такую возможность.
Причем «малыши», в отличие от крупных финучреждений, готовы идти навстречу своим клиентам и, например, лояльнее относиться к левым доходам — главное, чтобы они были! Увы, крупные банки, таких скидок не делают. Зато у них с каждым кварталом мы отмечаем все более низкие ставки и снижение требований по первому взносу.
Кредиты - достойным
Подробно изучив условия кредитования, мы задались вопросом: а кому банки дают кредиты на жилье? Начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка Александр Борщевич рассказал, что больше всего кредитов на жилье выдается в Киеве (50% всех заемщиков), Днепропетровске, Харькове и Львове. По словам эксперта, в среднем заемщики вносят из своего кармана около 40% цены квартиры. Что до социального статуса, то в основном среди получателей ипотеки госслужащие, предприниматели, сотрудники и руководители среднего звена крупных компаний (там обычно «белая» зарплата).
В пресс-службе банка «Киев» нам сообщили, что среднему ипотечному заемщику 35—40 лет и он зарабатывает около 15 тыс. грн. (это может быть сумма доходов всех членов семьи). Понятно, что под такие критерии подпадают единицы украинцев. Неудивительно, что только один банк ответил на наш вопрос о количестве выданных кредитов — ВТБ Банк: с июля, когда банк возобновил выдачу ипотеки, выдано всего 30 кредитов.
Ставки все ниже
Главное осеннее достижение ипотеки — снижение ставок. Если весной они доходили до 40% (в среднем 25—30%), летом были на уровне 21—26%, то к октябрю снизились до 19—21% годовых. Некоторые банки снизили ставки до 15—17% в год, но это или акционные предложения, или кредиты на недостроенное жилье от стройкомпаний-партнеров банка, или кредиты под плавающие процентные ставки. Кстати, больше банков стали давать кредиты под плавающие ставки: было четыре, а стало шесть. Есть и уникальные предложения. «На рынке появилось несколько кредитных программ со ставками на уровне 7%, а то и вообще 0%. Но это рекламный трюк, по этим программам, как правило, взимается комиссия 1—3% в месяц (реальная ставка будет на уровне 20—25% годовых. — Авт.), а также плата за сопровождение ссудного счета», — рассказал нам президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко. К тому же за прошедшие три месяца многие банки снизили размеры первых взносов — с 40—50% до 30—40%, а также увеличили сроки кредитов. Летом всего шесть банков давало ипотеку на 20 лет, теперь — девять.
Брать ипотеку мешают... банки
Снижение процентных ставок в теории должно серьезно облегчать жизнь заемщиков. Посудите сами. Летом, например, «Индэкс-Банк» давал ипотеку на 15 лет под 24,5% годовых, по такому кредиту (брали, к примеру, 240 тыс. грн. — 50% от стоимости жилья) нужно было платить 5032 грн. (погашение равными частями) или 6233 грн. (стандартная схема погашения). Теперь банк дает кредиты на те же 15 лет, но под 20%, и ежемесячные платежи получаются на 800—900 грн. меньше — 4215 и 5333 грн. соответственно. Такое снижение означает, что заемщику будет проще выполнить требования банка, например, по доходам, и проще получить кредит.
Но это только в теории. Дело в том, что за последние месяцы требования практически не изменились. Например, банки по-прежнему требуют, чтобы доход заемщика был в 2—2,5 раза больше платежа по кредиту. Это требование намного легче выполнять, если кредит берет не заемщик-одиночка, а супружеская пара — тогда доходы супругов суммируются. Дополнительная сложность в выполнении требований банков — как и летом, они принимают только официальные доходы, подтвержденные справками. То есть, если банк насчитал вам по кредиту 5000 грн. ежемесячного платежа, ваш доход должен быть как минимум 10 тыс. грн. Согласитесь, не каждый украинец может похвастаться таким официальным доходом.
Если дохода не хватает, банк может потребовать привлечь поручителя по кредиту. Хорошо бы, чтобы это был кто-то из ближайших родственников. Учитывая, что к поручителю предъявляются такие же требования, как и к заемщику (ведь именно ему придется погашать кредит, если основной должник не сможет делать этого), это может еще больше усложнять дело.
Так что по-прежнему не многие могут себе позволить взять ипотеку. Это подтверждают и риелторы. «Да, ставки упали на несколько процентов, но ситуация мало изменилась — кредитных покупок жилья на рынке почти нет», — говорит президент Союза специалистов по недвижимости Игорь Однопозов. Не помогает заемщикам и появление на рынке совместных предложений от банков и агентств недвижимости с более лояльными условиями кредитования, чем обычные банковские предложения.
«К нам регулярно обращаются банки и предлагают сотрудничество — совместные кредитные программы с пониженными процентными ставками или комиссиями за оформление кредита, — говорит директор агентства недвижимости «Золотые ворота» Алексей Холмецкий. — Но это мало помогает заемщику, так как банки не спешат смягчать свои требования по официальности доходов, размеру первого взноса». По словам эксперта, единственная полезная составляющая таких предложений — более быстрое рассмотрение кредитных заявок клиентов агентств. Это хорошо, так как сегодня клиенты нередко теряют задатки за квартиры именно из-за того, что банки затягивают рассмотрение кредитных заявок.
Когда полегчает
Как мы выяснили, хотя условия ипотечных кредитов и стали выгоднее (а иногда даже успели выйти на докризисные параметры!), занять на покупку квартиры легче не стало. К сожалению, опрошенные нами эксперты не ожидают, что в ближайшее время банки снова будут давать ипотеку дешево и просто. «Улучшение условий кредитования после кризиса — небыстрый процесс. Мы ожидаем, что рынок ипотеки восстановится не менее чем через год-полтора», — считает Кшиштоф Кужьбик, член правления по розничному банковскому бизнесу банка «Форум» Commerzbank Group.
Аналогичный прогноз озвучил и Алексей Холмецкий из АН «Золотые ворота». По мнению эксперта, только к концу следующего года ипотека обретет человеческое лицо — по условиям, а заодно по требованиям к заемщикам. «Поскольку сегодня число работодателей, готовых платить «белую» зарплату невелико, думаю, банки постепенно будут снижать свои требования к доходам. Ведь пока у них фактически некому брать кредиты — зарплаты не растут, цены на жилье не падают, число покупателей только сокращается», — говорит г-н Холмецкий.
Бизнес Журнал
|
