Чуть ли не вчера нам обещали, что летом 2010 года состоится небывалый выброс на продажу залоговых квартир и домов , который просто обрушит цены на недвижимость. Цены пока держатся, но, действительно, значительно увеличилось предложение имущества, взысканного у недобросовестных заемщиков.
Теперь почти у каждого банка на сайте есть раздел "продажа залогов", где можно найти квартиры , машины, земельные участки, частные дома, складские помещения и много чего другого, говорят в банке http://bgfbank.ru/.
Увидев, что "товар залеживается", банкиры даже решили предложить программы кредитования на покупку залогового имущества. Суть их в том, что банк не меняет условия кредита, а лишь заменяет одного заемщика другим (происходит переуступка долга). На этом можно заработать?
Низкие старты
Первое, чем интересны старые кредиты -- относительно низкими ставками. Напомним, что ранее займы выдавались под 12-14% годовых и в основном в валюте, сейчас - под 25-27%, причем исключительно в гривнях . И, конечно, таким образом можно получить валютный кредит, который сейчас вообще недоступен. Напоминаем: переуступка долга не предполагает оформления нового займа, поэтому банк имеет право оставить валюту кредита неизменной.
При переуступке долга не платится и комиссия за выдачу кредита. А это существенная экономия. В разных банках этот платеж составляет от 1% до 6% суммы займа, то есть при оформлении ипотеки комиссия за выдачу может достигать, например, 10-20 тыс. грн. Правда, от расходов по нотариальной заверке договора залога и от платежей за переоформление имущества деваться некуда - заплатить все равно придется.
К сожалению, переуступку долгов старых заемщиков предлагают немногие банки. Подобные программы на регулярной основе предлагают только "Райффайзен Банк Аваль", "ОТП Банк", "Эрсте Банк" и "СЕБ Банк".
Большинство банков все же просто навязывают клиентам новые кредиты на старое залоговое имущество, которое по каким-то причинам плохо продается. Но условия кредитования при покупке таких залогов все равно льготные. К примеру, можно найти предложения с собственным взносом в размере 5-10% или ипотечный кредит сроком до 30 лет. Тогда как минимум, который требуют банки по кредитам, -- собственный взнос в 30-50% суммы покупки, а максимальный срок займа редко когда превышает 15 лет.
Ставки по ипотеке при покупке залогового имущества тоже ниже. Они колеблются от 18% до 26,6% годовых, что на 1-3 процентных пункта меньше, чем в среднем по рынку. Правда, к обязательным расходам иногда следует прибавить разовую комиссию, которая может оказаться в размере 0,5-6% суммы.
Меньшими оказываются и расходы по автокредитам напокупку залогового имущества. Ставки находятся в рамках 18-24% годовых (на 1-4 процентных пункта ниже среднерыночных) плюс ежемесячная комиссия - от 1,5% до 3% суммы платежа.
Кстати, при переуступке кредита ежемесячные комиссии банкиры не практикуют. Видимо, не хотят запутывать клиентов. Теперь-то они понимают, как важно, чтобы заемщик четко видел размер своих обязательств и осознавал их.
Обжегшись на молоке
В целом требования к платежеспособности заемщика, претендующего на выкуп залога или уступку старого кредита, мало отличаются от нынешних общерыночных стандартов - доход должен быть подтвержден документально (справка с работы, движение по счету, регулярные денежные переводы), платеж по кредиту не должен превышать 40-50% совокупных доходов заемщика/его семьи.
Кредит на выкуп залога удобен тем, что размер платежа можно регулировать, подстраивая его под официальные доходы получателя кредита. К примеру, ежемесячный платеж можно уменьшить за счет увеличения срока кредитования или выбора аннуитетной схемы погашения. В случае с переуступкой долга размер платежа уже известен. А заемщику останется только доказать, что он сможет его выдержать.
Кстати, то, что залоговое имущество продается сплошь по бросовым ценам, а по кредиту придется платить копейки -- не более чем миф. Если оформляется новый кредит, большинство банков стараются выторговать за свои объекты максимальную цену. Но интересные предложения все-таки встречаются на этих "блошиных рынках". Например, не особо напрягаясь, "Деньги" обнаружили предложения банков оформить кредиты: на двухкомнатную залоговую квартиру в Киеве по цене 350-420 тыс. грн, на однокомнатную - от 250 тыс. грн.
Могут и оспорить
Несмотря на кажущуюся привлекательность вышеописанных сделок, по ним существует ряд очень серьезных рисков. Ситуация может обернуться настоящим кошмаром , если, к примеру, банк продаст клиенту квартиру, из которой отказываются выезжать предыдущие жильцы, или автомобиль, который является объектом неоконченных судебных разбирательств. В таком случае есть большой риск остаться и без денег, и без имущества либо окунуться в бесконечную судебную тяжбу.
В этом случае факт того, что покупатель имущества оформляет в банке кредит, является своеобразной гарантией честности сделки. Ведь если бывший владелец начнет претендовать на залоговое имущество, то одной из сторон спора будет банк, который, по идее, будет стремиться защитить интересы нового заемщика, от которого теперь зависит возврат кредита. При покупке залога исключительно за свои деньги новый владелец остается один на один с проблемами защиты прав собственности.
Но в идеале стоит выбирать объекты, от которых бывшие владельцы отказались добровольно. При этом очень желательно, чтобы сделка оформлялась не по генеральной доверенности, которую владелец выписал банку, а в его личном присутствии. Такое соглашение будет намного сложнее оспорить.
Переуступка старого кредита новому заемщику или оформление займа на изъятое залоговое имущество - хороший шанс сэкономить на кредитных платежах. Но риски таких сделок довольно высоки.
Условия кредитования на покупку залоговых автомобилей
|
Название банка
|
Номинальная ставка
|
Разовая комиссия
|
Срок кредитования
|
Собственный взнос
|
|
«Кредит-Днепр»
|
18–21%
|
Нет
|
2 года
|
50%
|
|
«Райффайзен Банк Аваль»
|
24%
|
Нет
|
4 года
|
5%
|
|
Укргазбанк
|
18–22%
|
1,50%
|
5 лет
|
10–30%
|
|
ПУМБ
|
19%
|
2%
|
5 лет
|
30%
|
|
ПриватБанк
|
20%
|
3%
|
5 лет
|
1000 грн – 20%
|
|
Ощадбанк
|
24%
|
2%
|
4 года
|
50%
|
Условия кредитования на покупку залоговой недвижимости
|
Название банка
|
Номинальная ставка
|
Одноразовая комиссия
|
Срок кредитования
|
Собственный взнос
|
|
Укргазбанк
|
18–20%
|
0,50%
|
10 лет
|
30–50%
|
|
«Кредит-Днепр»
|
18–21%
|
Нет
|
2 года
|
50%
|
|
ПУМБ
|
19%
|
2%
|
20 лет
|
30%
|
|
«Райффайзен Банк Аваль»
|
В первый год – 17%, в следующие – 24%
|
Нет
|
30 лет
|
5%
|
|
Ощадбанк
|
24–25%
|
1%
|
20 лет
|
50%
|
|
ПриватБанк
|
26,6%
|
6%
|
20 лет
|
30%
|
Автор: Елена Буруль
Бизнес Журнал
|
