Сегодня мы расскажем о
том, как законно и безопасно купить квартиру, которая находится в
залоге у банка.
Покупка
квартиры, находящейся в банковском залоге по кредиту, может быть весьма
выгодной сделкой. Когда человеку нужно срочно возвращать займ
финучреждению, а денег нет, то он становится весьма сговорчивым в плане
цены на жилье.
Поскольку подобные сделки в условиях кризиса не редкость, то банки
разработали несколько абсолютно легальных схем купли-продажи
недвижимости, находящейся в залоге у банка.
Имущество, находящееся в
залоге, остается в пользовании должника, а отчуждаться может лишь с
согласия залогодержателя, либо после снятия с имущества обременения.
Поэтому прежде чем выбрать способ приобретения такого имущества,
необходимо убедиться - есть ли у вас выбор. Это зависит от решения
банка, в залоге у которого находится купленная квартира.
Безопасный вариант
Первый
вариант приобретения такой квартиры - желание банка сопровождать
сделку. Банк в этом случае предоставляет свою ячейку и связывается с
регистрационной службой. Покупатель вносит деньги для погашения кредита
в банковскую ячейку, а разницу между остатком по кредиту и стоимостью
квартиры - во вторую ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи
квартиры. По мнению Надежды Волоховой, заместителя
генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба",
это самый безопасный способ купли-продажи заложенной квартиры. После проведения сделки и прохождения
государственной регистрации банк получит остаток долга по кредиту, а
продавец разницу между ценой продажи и остатком долга. Такая сделка
безопасна как для продавца/покупателя, так и для банковского
учреждения. Покупатель закладывает свои средства под условие выемки их
банковским сотрудником только после регистрации на его имя права
собственности на объект, а банк точно знает, что денежные средства
будут получены, так как закладываются в ячейку, арендованную в
банке-кредиторе.
Без согласия банка совершить
подобную сделку нельзя, уточняет Надежда Волохова. Однако с
наступлением кризиса и увеличением числа дефолтных заемщиков банки
охотно соглашаются на подобные варианты. При этом остаточная сумма
долга должна быть меньше или равна стоимости продажи квартиры, в
противном случае продавцу необходимо будет обеспечить довнесение
денежных средств в банк для погашения разницы продажной цены объекта и
остатком долга по кредиту.
Предварительный договор
Второй
вариант продажи квартиры, которая находится в залоге, предполагает
заключение предварительного договора с покупателем. Для этого
необходимо получить согласие банка на досрочную выплату кредита и
определить конкретную сумму на определенную дату. Далее покупатель
перечисляет средства на расчетный счет кредитной организации, в залоге
у которой находится квартира. После погашения кредита на руках у
продавца появляется документ об отсутствии кредитной задолженности,
который позволяет зарегистрировать снятие обременения. Далее необходимо
лишь зарегистрировать договор купли-продажи и с помощью депозитарной
ячейки выплатить продавцу оставшуюся разницу между суммой
невыплаченного кредита и стоимостью квартиры. По словам Надежды Волоховой, при проведении такой
сделки в большей степени рискует покупатель, так как в случае нарушения
продавцом условий предварительного договора, у него могут возникнуть
проблемы с возвратом уже внесенных денежных средств, которые нередко
составляют от 50% до 90% от стоимости объекта.
Единственным плюсом в данном
случае является отсутствие необходимости согласования продажи с банком,
ведь продавец фактически прекращает с ним все взаимоотношения по
кредитным обязательствам еще до заключения официального договора с
покупателем. Давать согласие на такую сделку стоит только в случае,
если остаток по кредиту, а значит и сумма аванса не являются
значительными, и банк отказался от каких-либо иных вариантов отчуждения
объекта. портал "ДЕЛО"
Бизнес Журнал
|
