Еще год назад аналитики банковского сектора прогнозировали, что кризис спровоцирует выброс на рынок большого количества залогов — квартир, автомобилей, земельных участков — по смехотворно низким ценам.
Пока прогнозы не оправдывались, но кредитные брокеры уверяют, что расцвет этого рынка только начинается: нынешний год ознаменуется окончанием кредитных каникул, оформленных должниками в прошлом году, и массовым выбросом залогового имущества на продажу. Перспектива купить квартиру или авто по цене ниже среднерыночной заманчива, однако следует помнить, что овчинка не всегда стоит выделки, и покупатель часто рискует приобрести за свои деньги чужую головную боль...
Кредит «с чужого плеча»
Оценить, сколько залогового имущества сегодня продают банки, практически невозможно. Официальных данных нет ни у регулятора, ни у Государственной исполнительной службы (ГИС), которая занимается отчуждением имущества. Не ведется также и статистика по объектам недвижимости, которые забираются у должников. При этом найти объявления о реализации залогового имущества можно на сайте каждого банка, который выдавал ипотечные и потребительские кредиты. Можно также поискать информацию о продаже залогов через аукционы на сайте Министерства юстиции. Однако тот, кто собирается купить за копейки заложенную "двушку" или Lexus, глубоко заблуждается: практически все залоговое имущество выставляется на рынок по цене, адекватной сегодняшнему дню. Ни для банка, ни для заемщика продажа имущества по заниженной стоимости не имеет никакого смысла: чем дороже "уйдет" залог, тем меньшим останется непогашенное тело кредита.
"Действительно, торговля залогами стала тенденцией, — подтверждает генеральный директор Platinum Bank Грэг Краснов. — Однако при продаже через аукцион убыток банка увеличивается — то есть на сегодня это не самый оптимальный способ решения проблемы. К тому же во многих случаях коэффициент LTV (отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога) сегодня достаточно высок, и продажа залога зачастую не компенсирует задолженности заемщика перед банком. Пока мы в этом процессе стараемся не участвовать. Если появляется проблемный кредит, банк берет залог на баланс с последующей реализацией после стабилизации цены на среднерыночном уровне".
Впрочем, ситуация двойственная: долго держать на балансе чужие квартиры и авто в ожидании рыночной цены банкам невыгодно. Тем более что скоро количество таких залогов может резко увеличиться — на днях Нацбанк подготовил проект изменений в ряд законов, направленных на защиту прав кредиторов. Дабы снизить убытки банковского сектора от действий заемщиков, уклоняющихся от уплаты долгов, НБУ предлагает разрешить судам по заявлению банка принимать решения о выселении людей из квартир, находящихся в залоге, и отменить необходимость получения согласия органов опеки на реализацию залога.
Так что вполне возможно, что купля-продажа чужих долгов в текущем году выйдет на качественно новый уровень и станет обычной реалией рынка движимого и недвижимого имущества. И в этом случае необходимо помнить о двух сторонах медали: с одной стороны, при покупке залогового имущества в некоторых случаях действительно можно существенно сэкономить, однако в качестве "компенсации" можно получить массу проблем и судебную возню с несогласными должниками. Юристы отмечают, что на сегодня практически любой вид приобретения залогового имущества является рискованным: оспорить можно и правомерность сделки по отчуждению залогового имущества, и судебные решения о конфискации, и результаты проведения аукциона.
Где-то за городом очень недорого…
…папа купил автомобиль. Сейчас это можно сделать, не выходя из дома, а лишь зарегистрировавшись на сайте банка, выдававшего автокредиты в докризисное время. По оценкам некоторых экспертов, до 60% продаж залогового имущества обеспечивают автомобили — и в основном популярных в народе марок: ВАЗ, Daewoo, Chery, Geely. Именно эти машины чаще всего продавались заемщикам со сравнительно невысоким доходом при условии минимального первого взноса или вовсе без него. А поскольку многие кредиты были оформлены в инвалюте, такая категория автолюбителей быстрее всего расстается со своими железными лошадками. Впрочем, некоторые обозреватели рынка утверждают, что нередко встречаются предложения по переуступке долга на недешевые иномарки, причем стоимость таких авто даже с учетом переплаты банку якобы на $3—5 тыс. ниже стоимости аналогичных машин на вторичном рынке.
Однако независимый автомобильный эксперт Андрей Сидоренко убежден, что покупать кредитные автомобили на вторичном рынке невыгодно: "Как правило, цена их превосходит стоимость нового автомобиля той же марки и модели. Люди, "попавшиеся" на дорогие кредиты, не хотят признавать свои ошибки и продолжают заламывать за свои автомобили прямо-таки космические цены в надежде на продажу. Например, за автомобиль Impreza 2007 года выпуска заемщик просит $6,5 тыс. (51 350 грн.). Остаток по кредиту — 150 тыс. грн. В сумме получается 201 350 грн., притом что аналогичная машина 2010 года выпуска стоит в салоне 201 228 грн. Так что, покупая кредитный автомобиль, нужно взвесить все "за" и "против". Во-первых, сравнить цены на новый автомобиль и цены на подержанные автомобили некредитного происхождения. Как правило, ни одно кредитное авто не стоит тех денег, которые за него просят. В связи с кризисом дилеры снизили цены, и зачастую новый автомобиль теперь можно получить по цене остатка кредита за годовалый. Помимо того, на вторичном рынке достаточно машин без кредитной истории…".
Безусловно, есть и исключения, ведь цена залогового авто напрямую зависит от способа его продажи. Таковых два: либо авто покупается непосредственно у должника, либо же оно конфисковано исполнительной службой по решению суда и продается через аукцион. Первый вариант предусматривает более высокую цену и более длительную процессуальную волокиту. "Необходимо перезаключать кредитный договор с банком. Как показывает опыт, разбираться с банковскими документами должен квалифицированный юрист. И работы ему, как правило, не на один день. В противном случае покупателя обманут, и он потеряет деньги", — акцентирует господин Сидоренко. "Такая схема может содержать немало подводных камней, — добавляет старший юрист юридической компании Jurimex Любомир Питель. — В частности, необходимо выяснить действительный объем прав, а особенно — обязанностей, которые передаются новому заемщику.
В первую очередь, это касается определения сумм, оплату которых берет на себя новый заемщик. Юрист должен четко установить и проследить, чтобы клиент, подписывая соответствующие соглашения, принял на себя именно ту сумму задолженности, на которую рассчитывал, и ни в коем случае не больше. Для этого нужно избегать формулировок договора о переуступке типа "новый должник принимает на себя весь объем прав и обязанностей предыдущего должника", поскольку под такой фразой банк сможет навязать новому заемщику уплату, к примеру, штрафа и пени за просрочку платежей предыдущим должником, а также разного рода комиссий и дополнительных платежей".
Покупка авто на аукционе потенциально более выгодна, ведь в случае непродажи залога исполнитель обязан предложить банку "оставить" залоговое авто себе по той же цене, по которой оно выставлялось на продажу, и самому его в дальнейшем реализовывать. Если банк отвечает отказом, то арест с имущества снимается, и авто возвращается собственнику. В таком случае банкам приходится либо выставлять гораздо более низкую цену, чем на рынке, либо (что более распространено) организовывать аукционы, в которых уже известен покупатель. Но даже если удалось "отхватить" авто без предварительных договоренностей с банком, нужно быть готовым к немалым рискам.
Дело в том, что бывший хозяин имеет право подать в суд, требуя отменить конфискацию или реализацию машины. Причин для этого может быть масса: "заочное" решение суда о конфискации, "фиктивность" аукциона, низкая цена реализации, когда не были учтены права и интересы третьих лиц. В этом случае до принятия решения по делу автомобиль может быть арестован. А при победе бывшего владельца покупатель возвращает авто, а банк обязан вернуть ему деньги. Естественно, за вычетом налогов, сборов и всевозможных текущих расходов…
Чужой дом — своя крепость
На втором месте по числу залоговых продаж — квартиры. По некоторым данным, они составляют 25—30% сделок на рынке банковских залогов. Так, агентство SV Development озвучивало информацию о том, что в месяц в Украине заключают примерно 100 сделок по кредитным квартирам, а по информации компании Dragon Capital, на данный момент около 40% украинских банков занимаются переуступкой кредитов на квартиры. "Рынок залогового жилья в Украине на сегодня гораздо меньше, чем прогнозировалось в начале кризиса, — комментирует председатель совета Риэлторской палаты Украины Александр Бондаренко. — Некоторые риэлторы говорили прямо-таки о выбросе на рынок квартир по смешным ценам и о том, что это обвалит рынок жилой недвижимости. На самом деле тенденции к этому нет, массового характера это явление не имеет. В объемах продажи залогового жилья составляют около 20% обещанного экспертами".
По мнению господина Бондаренко, такие расхождения между ожидавшейся и реальной ситуацией связаны, прежде всего, со стоимостью залоговой недвижимости. "Цена, которая может заинтересовать потенциального покупателя, должна быть как минимум на 35—40% ниже среднерыночной. То есть если по Киеву среднерыночная цена сегодня составляет $1800 за кв. м, то залоговое жилье должно стоить не дороже $1300—1400 за кв. м, — объясняет эксперт. — Тогда квартира уже может заинтересовать того, кому нужно жилье, или потенциального игрока на рынке недвижимости, приобретающего квартиру с целью ее дальнейшей перепродажи. Однако такие объекты, если они и "выстреливают" на рынке, как правило, расходятся "по своим". На рынок же попадают квартиры, которые пытается продать собственно владелец. Он не спешит выставлять привлекательную для покупателя цену. С учетом того, что рынок находится в состоянии глубокой стагнации, объекты по среднерыночной цене, обремененные кредитом, никого не интересуют".
Помимо цены, потенциальных покупателей отпугивают и многочисленные риски, которые сопряжены с покупкой такого жилья. "Основной особенностью подобных сделок является тот факт, что юридически переход права собственности на имущество возможен только после того, как обременение с квартиры будет снято, — рассказывает управляющий партнер юридической фирмы "Центр права" Оксана Чернобук. — Если собственник квартиры добровольно решился на продажу, он осознанно принимает участие во всех действиях, связанных с этим. Если же инициатором продажи выступает банк, то вполне возможны различные "маневры" продавца, которые значительно затягивают процесс продажи. К тому же всегда нужно учитывать фактор семейных отношений, ведь для продажи совместно нажитого недвижимого имущества нужно согласие обоих супругов, даже если они находятся в бракоразводном процессе. Особое внимание также следует уделить зарегистрированным на этой жилплощади несовершеннолетним детям, особенно если продажа проходит принудительно. Для продажи такой квартиры нужно согласие органа опеки. Игнорирование этой нормы однозначно приведет к признанию сделки недействительной, поскольку нарушены права ребенка. А если продажа была осуществлена банком через аукцион без согласия собственника, возникает огромный риск длительных судебных баталий с бывшим собственником квартиры".
Юристы выделяют несколько наиболее распространенных схем продажи залогового жилья. Первая — это досрочное погашение кредита, когда потенциальный покупатель платит первичному заемщику сразу всю сумму стоимости квартиры, заемщик из этой суммы, в свою очередь, рассчитывается с банком, квартира выводится из-под ипотеки и переоформляется на нового покупателя. "Не нужно забывать, что банк, прежде всего, преследует свои интересы, — акцентирует Оксана Чернобук. — Для банка главное — погасить кредит, дальнейшие отношения продавца и покупателя его не интересуют. Если аванс вносится до момента снятия обременения с квартиры, то покупатель рискует потерять свои деньги или долго ждать переоформления права собственности. Взаиморасчеты происходят с продавцом без участия банка, поэтому какие-либо претензии могут быть направлены только продавцу, что может затянуться на долгие годы. Более сложный, но более надежный вариант этой схемы — сопровождение сделки банком. Покупатель вносит деньги, равные сумме покупки, на депозитарную ячейку банка-залогодержателя, а разница между этой стоимостью и невыплаченным кредитом закладывается для продавца в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры. При этом банк создает третью ячейку с письмом для регистрационной службы о снятии залога с имущества. Продавцу банком дается разрешение на продажу квартиры, но залог с нее не снимается. Доступом ко всем трем ячейкам может служить только зарегистрированный договор купли-продажи".
Еще один вариант — это продажа не квартиры, а непосредственно самого кредита, то есть жилье переходит покупателю вместе с ипотечным обременением по кредитному договору. "На момент перехода права собственности квартира будет по-прежнему находиться в залоге у банка. При этом покупателю нужно внимательно прочитать условия кредитного договора во избежание каких-либо дополнительных платежей, — советует госпожа Чернобук. — После погашения кредита новым заемщиком банк выдает документ, на основании которого происходит снятие квартиры с реестра обремененного недвижимого имущества, и регистрируется новый собственник. Но данная схема возможна только в случае одобрения банком личности покупателя, который должен быть финансово в состоянии оплатить кредит".
Безусловно, каждая схема имеет как свои плюсы, так и минусы, и вряд ли может быть признана идеальной как минимум по документам. Дабы обезопасить себя от мошенников, лучше доверить процесс сопровождения сделки специалистам и всегда помнить о том, что бесплатный сыр в виде дешевых квартир и авто просто так на дороге не валяется.
Источник: Киевский телеграфЪ
Бизнес Журнал
|
