За последний год цены на жилье снизились в
полтора раза, но это еще не предел: до реальной рыночной стоимости пока
очень далеко, пишет Dom.ria.ua
Аналитики рынка убеждены, что уже в 2010-м квадратный метр в
столице можно будет приобрести максимум за $1000. Все разговоры о
подорожании квартир специально подогреваются брокерами и банкирами,
которые мечтают о том, что в их карманы вновь польется «золотой дождь».
Цены рухнут
Замглавы совета Украинского
общества оценщиков Наталья Лебедь рассказала «ВВ» о том, что риелторы
продолжают искусственно удерживать стоимость жилья, пугать всех
подорожанием в надежде, что у граждан сдадут нервы и они ринутся
покупать «дешевую» недвижимость. Однако цена «крыши над головой» не
соответствует ни реальным доходам населения, ни экономической ситуации
в стране. «Это же ненормальная ситуация, когда сегодня за 1м2 киевской
«малосемейки» на окраине просят $2100, — считает Наталья Лебедь. — У
бедных людей таких денег нет, а богатые жить в подобной квартире не
захотят».
Эксперт подчеркнула, что мировая практика показывает:
средняя цена недвижимости не должна превышать суммы
среднестатистической зарплаты за 10 лет. Только так люди смогут реально
позволить себе купить жилье, и продажи возобновятся. По данным
Госкомстата, за девять месяцев 2009 года средняя официальная зарплата в
Киеве составила 3108 грн., а по всей Украине — 1950 грн. Таким образом,
средняя стоимость однокомнатной квартиры в столице (как на первичном,
так и на вторичном рынках) должна составить около 370 тыс. грн. ($46
тыс.), а в провинции — 230 тыс. грн. ($28,8 тыс.).
Наталья
Лебедь уверена, что зимой цены в долларовом эквиваленте упадут еще на
10–15%, а летом произойдет более серьезный обвал. По словам эксперта,
квартиры по заявленной стоимости сейчас никто не покупает, за
исключением отдельных случаев (по ним сайты риелторов и делают липовую
статистику). «Агентства размещают объявления о продаже даже
несуществующих объектов, чтобы хоть как-то оживить рынок», — сказала
Наталья Лебедь.
Банки имитируют активность рынка
Резкое
подорожание квадратных метров в докризисный период спровоцировали
коммерческие финучреждения. Дело в том, что за рубежом кредиты выдают
под 6–8% годовых, а в Украине ставки уже сейчас достигают 30–35%. На
такой разнице буквально из воздуха можно получить миллиарды долларов
при помощи синдицированного кредита, когда иностранное финучреждение
собирает деньги за рубежом и дает их взаймы украинскому банку.
Соответственно, чем дороже квартира, тем больше прибыли получают
кредиторы и, в свою очередь, больше ресурсов привлекают из-за рубежа.
Специалисты
утверждают, что банкиры нанимали оценочные фирмы, которые из года в год
искусственно завышали стоимость залоговой ипотеки. Затем финучреждения
отправляли за рубеж документы, свидетельствующие о подорожании их
залогов, и могли взять еще один кредит. В результате жилье стало
носителем залоговой стоимости под будущие займы, или, проще говоря, —
их заложником, как в финансовой пирамиде.
В итоге цену жилья
искусственно подняли в десятки раз. Это продолжалось до тех пор, пока
стоимость квартир не превысила покупательную способность
кредитоспособного населения. Сейчас начался обратный процесс: цены
будут падать до тех пор, пока спрос не уравновесит предложение.
Граждане
не желают приобретать недвижимость за баснословные суммы, стоимость
жилья стремительно падает, а значит, ипотечные залоги обесцениваются. В
итоге, если человек не может вернуть финучреждению кредит, он вынужден
продавать залог дешевле его первоначальной стоимости и терять на этом
огромные деньги. Как следствие, в банковских активах образовывается
дыра в несколько миллиардов, которую можно покрыть только набирая новые
кредиты у правительства — под рефинансирование. Однако банкиры не хотят
продавать залоговое жилье по реальной цене, а прибегают к хитрости:
кредитуют самих себя. В структуре каждого крупного финучреждения
обязательно есть холдинг, в составе которого — строительная компания.
Банк кредитует своих строителей, а потом сам же и выкупает возведенное
ими жилье, чтобы удержать высокие цены на рынке.
Финансовый аналитик Алексей Лупоносов: «Один
из украинских банков выстроил огромный жилищный комплекс на берегу моря
в Севастополе, и теперь его руководство выкупило все квартиры для себя
через подставных лиц. Это делается для того, чтобы создать впечатление
активности на рынке недвижимости и удержать пиковые цены».
