Свет в конце туннеля уже не похож на
приближающийся поезд. По крайней мере, так решили продавцы квартир,
отказавшись повально снижать цены и идти на уступки придирчивым
покупателям, сходу сбрасывая 10% при первом же намеке, что сделка может
состояться. Застывшие цены ждут нового направления — вверх или вниз,
пишут Контракты.
Что успокоит рынок недвижимости?
Рынку недвижимости хватило трех успокоительных
пилюль
Во-первых, в хаосе декабря, когда с ужасом ожидали выброса на
рынок дешевых залоговых квартир банками, выработался некий иммунитет.
Банки решили не ввязываться в проблемные отношения с государством,
добивая заемщика пенями, штрафами и видимостью реструктуризации.
Заемщик, если и решается на отчаянный шаг продать квартиру, старается
максимально завысить цену, дабы свести потери к минимуму.
В тоже время, волной истерических продаж ради спасения «хоть каких-то
денег» перед ожидаемой экономической бурей смыло самые дешевые
квартиры. И теперь варианты в стиле «гостинка на окраине города в
микрорайоне с плохим транспортным сообще-нием и инфраструктурой за
$30-35 тыс. без ремонта» в большом дефиците.
Во-вторых, добавляет аналитик портала domik.ua
Михаил Полынцев, многие продавцы просто сняли предложения с продажи,
чем значительно сократили объем предложений.
В-третьих, аргументирует вице-президент Союза специалистов по
недвижимости, директор АН «Кияни» Анатолий Топал, «с февраля
активизировался спрос, у народа еще есть деньги, но никто не хочет
связываться с банками или застройщиками — проще купить уже готовую
квартиру». «Покупатель готов отдать за однокомнатную квартиру $50 тыс.,
— комментирует Михаил Полынцев, но, все еще надеясь на удачу,
спрашивает, нет ли квартиры за $35 тыс.?»
Свято место пусто не
бывает
Однако покупатели тоже спешат, пусть и обещают прогнозы специалистов
еще не одно «дно» на рынке. А вдруг это первое дно станет последним?
Как известно, о достижении «дна» широкая общественность узнает тогда,
когда несколько месяцев цены растут как на дрожжах.
Нынешнее ценовое равновесие наступило в конце марта.
Инициаторы «перемирия» — продавцы, ранее с перепуга сбрасывающие цены,
а сейчас, успокоившись, вернули их к январским значениям. Оптимизма
добавили бывшие вкладчики банков. Закрыв счета в банках и получив
наличные на руки, они не могут найти деньгам достойное применение.
Хранить деньги дома опасно, а оставить их даже в банковской ячейке —
страшно. Альтернативные варианты — инвестиции в ценные бумаги — не
рассматриваются априори. Остается только покупка недвижимости.
Что ожидает цены?
Возможно, что при сохранении стабильности валютного курса цены на
недвижимость действительно остановятся. И как знать, быть может,
постоят на прежнем уровне и начнут расти?
Однако эксперты уверенны, что «дно» было только
первым, и обязательно последует второе и даже третье. «Отечественный
рынок на дне достаточно инертен, т. е. вероятность проснуться в кризисе
с новыми, высокими ценами невысока, — комментирует Вячеслав Король,
старший аналитик инвестиционной группы «АРТ-КАПИТАЛ». — К спекуляциям
на рынке недвижимости наш рынок вернется через 3-4 года, до этого
вложения в недвижимость будут рассматриваться преимущественно как
долгосрочные инвестиции, поэтому скачкообразный рост цен маловероятен.
Цены на первичном и вторичном рынке будут еще снижаться как в
долларовом, так и в гривневом исчислении более 9 месяцев».
Аргументы в
этом случае просты. Падение активов недвижимости началось гораздо
позже, чем падение капитальных активов, и как замечает Вячеслав Король,
«фондовый рынок уйдет в рост раньше по многим причинам как
экономическим, так и психологическим. Дальнейшему же падению
недвижимости будет способствовать рост безработицы и ее высокий уровень
в состоянии депрессии, а также замороженность ипотечного кредитования.
Поэтому в то время, когда на рынке акций можно будет уже зарабатывать,
недвижимость будет на дне. Если предположить, что уровень цен ко дну
вернется к арендной самоокупаемости 9-12 лет (сейчас 18-25), то
стоимость квадратного метра должна просесть до $800-1 000, т. е. на
40-50% к уровню нынешних цен». При этом самый оптимистичный сценарий
развития событий увенчается $1 тыс. / кв. м, а пессимистический — $700
- 800 / кв. м.
Индекс же ПФТС по оптимистическому сценарию не
должен пробить уровень 190-200, однако вероятность его просадки до
140-150 п. достаточно высока. Оживление, то есть рост цен на рынке
недвижимости, в лучшем случае начнется через год - полтора.
«Без ипотеки покупка жилья не возобновится, — поддерживает мнение
аналитика риелтер Максим Захарченко, — падение продолжится вплоть до
конца года». Не исключает эксперт и такого сценария, при котором цены
снизятся до уровня 2004 года, и даже до 2000, когда квадратный метр
стоил $300. Только верится в такой прогноз с большим трудом.
