Кризис принес момент истины на рынок жилья
— как первичный, так и вторичный. Выяснилось, что цены-то условные:
«крыши» стоят столько, сколько за них дают. А раз сегодня почти никто
ничего не дает, то и цены должны обвалиться.
По данным независимого портала «Недвижимость», цены
на «первичке» с начала декабря в гривнях выросли на 5,6%. А вот
консалтинговая компания SV Development утверждает, что в долларах они
упали на 20%. Где истина? Посредине. Курс гривни за это время снизился
на 10% — соответственно, у ряда застройщиков, продающих «метры» в
нацвалюте, цены выросли, но — только на жилье в готовых домах, на
недострой дают скидки от 10 до 25%. У тех же, кто «привязался» к СКВ,
квартиры подешевели. Но интересно, что «три кита» — крупнейшие
компании-застройщики столицы — «метры» не удешевили.
Президент корпорации «Познякижилстрой» Артур
Мхитарян: «Можно сказать, рынок мертвый, покупателей мало. Но акций по
снижению цен мы не проводим. Почему? Мы строим дома бизнес- и
премиум-класса, наши клиенты — люди обеспеченные, в кредитах банков не
нуждаются и станут покупать, когда поймут, что хорошее жилье дешевле не
станет». Все же сомнительно, что и богатые люди начнут покупать жилье:
у многих из-за кризиса — проблемы с бизнесом, а у кого их нет,
наверняка будут ждать серьезного удешевления новостроя.
Еще один гигант — КП «Житлоінвестбуд-УКБ». В
построенных им домах квартиры продает финансовая компания
«Житло-інвест». Там сообщили, что никаких уступок не дают — цены и так
ниже среднерыночных: есть квартиры по 7,9—8,2 тыс. грн./кв. м. Но люди
все равно почти ничего не покупают, и это объяснимо: даже 5
банков-партнеров компании прекратили кредитовать покупателей жилья. В
компании надеются, что кризис пойдет на спад, возобновятся ипотечные
займы, а государство поддержит застройщиков целевыми кредитами. Однако
к весне кризис точно не ослабеет. Поступление иностранных кредитов
нашим банкам не возобновится, а в бюджете-2009 будет столько дыр, что
денег на целевые ассигнования строителям там, вероятней всего, не
найдется.
«Спад продаж есть, но не критичный, — утверждает
пресс-секретарь ХК «Киевгорстрой» Зоя Федорчук. — В 2007-м прибыль
компании была всего 5%, сейчас вообще продаем квартиры почти по
себестоимости, поэтому снижать цены не можем. Они и так
конкурентоспособны, мы строим соцжилье, на сегодня — более 30 домов.
Приостановленных объектов нет».
Позвольте, а как же комплекс из 3 домов в Буче под
Киевом? Покупатели квартир в них сообщили нам, что сроки заселения 1-го
и 2-го домов сорваны, к ним не подключены вода и отопление, а 3-й дом
вовсе заморожен. Вице-президент «Киевгорстроя» Петр Мацарский
прокомментировал так: "В 1-м доме уже подключена вода и отопление, к 23
декабря подключим 2-й. А на 3-м уже возобновили строительные работы».
Так неужели же в условиях, когда строители остались
без клиентов, цены резко не покатятся? Независимый аналитик Ярослав
Цуканов считает: «Тем, кто не хочет разделить участь 80% замороженных
строек, придется уступать покупателям еще 20—30%, это плюс к теперешним
скидкам. Появились квартиры по $900/кв. м, появятся и по $600: на фоне
почти нулевого спроса такое падение цен неизбежно. Строители могут себе
это позволить: резко подешевели цемент, арматура, рабсила — не
разорятся». В стандартной новой «двушке» — 70 кв. м., то есть, если
метр будет стоить $600, квартира обойдется $42 тыс. Но даже такую
низкую цену люди без кредитов в условиях кризиса могут не потянуть.
Цена, которую еще хоть как-то смогут «поднять» в условиях кризиса, —
около $20 тыс. Значит, квадратный метр должен стоить $300 (это на
уровне 2001 г.).
«ВТОРИЧКА». «Бэушные» квартиры с
начала декабря упали в цене на 10%, и это лишь видимая часть айсберга.
Директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк говорит: «Объекты стоят на
рынке месяцами, продавцы уступают до 20% от выставленной цены, а
покупателей почти нет».
Директор АН «Аякс» Борис Егизарян: «Продавцы с ходу
скидывают $6—7 тыс. на «единичке», выставленной за $70 тыс., $8—10,
«двушку», за которую хотели получить $100 тыс., отдадут на $8—12 тыс.
дешевле. Но и эти уступки никак не действуют: рынок — почти труп,
сделок практически нет. На днях зафиксировали рекорд: «единичка» на
Троещине, причем не «убитая», ушла за $20 тыс. Конечно, это исключение,
но ведь и кризис еще не разгорелся. Думаю, в феврале-марте будет
настоящий обвал, цены рухнут вдвое: 1-ком. квартиры будут стоить $30
тыс., 2-ком — $50 тыс., 3-ком. — $70 тыс.».
Цены, которые указывает эксперт, — это цены 2004
года. Но если кризис усугубится (будут еще массовые увольнения) если
кредитование не возобновится (что очень вероятно, оживление этого рынка
прогнозируют не раньше 2010 года), люди даже по таким ценам не смогут
покупать жилье. Придется им опускаться до уровня 2003 года, когда
единичка стоила $15 тыс., двушка — $25-30 тыс.
Мнимая рассрочка - способ привлечь покупателей
В расчете, что клиенты клюнут, около 20 стройфирм
стали продавать квартиры в еще неготовых домах в рассрочку. Но притом
извратили само понятие: рассрочка предполагает, что человек, внеся
небольшую сумму, получает товар, пользуется им, а разницу стоимости
беспроцентно возмещает в течение нескольких лет. А здесь, уплатив
10—30% первого взноса, остаток инвестор должен погасить помесячно или
поквартально до введения дома в эксплуатацию, т.е. покупкой не
пользуется, пока целиком не возместит ее стоимость.
«Это не рассрочка, а всего лишь один из графиков
погашения платежей, который существовал всегда, а сейчас для рекламы
подхвачен многими застройщиками и выдается за новшество, — говорит
Руслан Кизлайтис. — Реальная рассрочка появится нескоро. Во-первых, у
большинства строителей нет денег, чтобы без участия инвесторов
возводить дома. Во-вторых, им невыгодно оформлять их на себя — придется
платить налоги».
«Единственное новшество в том, что фиксируются цены
в гривнях, без права повышения. Но не верю, что такая мнимая рассрочка
сильно поможет продавцам неготовых домов оживить спрос», — считает
Ярослав Цуканов.
Аренда квартир: уже есть по 300$
Кризис запустил центробежное движение — уволенные и
урезанные в зарплатах иногородние покидают столицу. Они высвобождают
тысячи наемных квартир, обеспечивая дотоле невиданное богатое
предложение «дешевки» и — снижение цен.
«Сегодня» убедилась: за $270—300 несложно снять
неказистую «единичку» на окраинах, тогда как 2 месяца назад такую же с
трудом можно было найти за $500. Правда, если пересчитать в нацвалюте,
то $500 в октябре равнялось 3000 грн., а нынешние $300 — это 2400 грн.
Не такая уж большая скидка... Зато дешевые квартиры реально есть, а
раньше объявления о них были всего лишь приманкой. И, главное,
удешевление продолжится.
«Лично моя квартирантка заставила снизить цену с
$500 до $400, и я уступила: не хочу, чтобы она съехала, — говорит
брокер АН «Дилон» Юлия Федорова. — В феврале, думаю, цены упадут еще на
$100, если будут так же увольнять людей и хозяева жилья останутся без
клиентов. Знакомой я посоветовала выставить приличную «хрущевку» за
$272 — пока не сняли».
«Уже уступают на «убитых» квартирах с 3 тыс. грн. до
2—2,5. Наверняка скинут и до 1,5 тыс., если не вернутся в Киев
уволенные стройбригады, а это вряд ли в ближайшие месяцы произойдет,
ведь большинство строек заморожены, — отметил риелтор АН «Новый свет»
Сергей Коваленко. — Хозяева стали лояльнее. Хорошие «единички» сейчас
идут от $400 (3—3,5 тыс. грн.), но если не возобновится наплыв в Киев
иногородних, хозяева снизят цены еще на 20—30%».
«Да, появились варианты по $300 и даже по $250, т.е.
за 2000 грн. можно снять, — подтверждает брокер АН «Лавина» Елена
Конопацкая. — Но это будет «привет из СССР» — минимум мебели, старая
сантехника, плохие обои. Такие квартиры снимают в основном
«заробитчане», заехать семьей и жить там некомфортно. Но можно
договориться, чтобы делать ремонт в счет аренды. Сейчас клиенты условия
диктуют, и если так дальше пойдет, до февраля цены и на приличные
квартиры упадут на $50—100». Автор: Михаил Романцов
Бизнес Журнал
|
