По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации
(УНИА), по состоянию на 01.10.2008 г. общий размер ипотечного портфеля банков в
Украине составляет 80,1 млрд. грн. Темпы роста ипотечного портфеля (6,6%)
составили 15,3%, кроме того увеличились также
аутсорсинг ит цены, а по сравнению с аналогичным периодом 2007 года – уменьшился
почти в 1,5 раза. При этом увеличилось не количество выданных ипотечных
кредитов, а их гривневый эквивалент.
Волны
кризисаПримечательно, что во 3-м квартале 2008 года номинальные
процентные ставки в гривне уменьшились на 0,4% (во 2-м квартале они выросли на
4,1%), но при этом на 1,3% (0,7%) выросли в долларах и на 1,6% (0,95%) – в евро.
Всего же по состоянию на 01.10.2008 г. средние процентные ставки по ипотеке в
нацвалюте составили 22,1%, в долларах и евро– 15%.
До последнего времени
задолженность по ипотечным кредитам не превышала 2-3%, и была всегда самой
низкой на кредитном рынке. Прежние задержки выплат по ипотечным кредитам
составляла не более 1-2 дней, что было связано с рабочим графиком или
забывчивостью клиентов. Такая «надежность» была связана, прежде всего, с
изначально серьезными требованиями к заемщикам, их финансовому положению и
документам. Более того, как рассказывают банкиры, многие из ипотечных заемщиков
погашали свои кредиты досрочно всего за нескольких лет.
Даже если у
«нормального» заемщика появлялись временные финансовые трудности, то банк готов
идти навстречу путем 1-2-х месячной отсрочки по выплате тела кредита или его
пролонгации. Однако в настоящее время проблема стает все более глобальной, так
как растет количество тех, кому нужна такая «помощь».
Продай залог
самВ изменившихся условиях (укрепление доллара, сокращение кадров,
урезание зарплат и т.д.) реакция банкиров прогнозировано может частично
измениться. Уже сейчас банкиры просят у властей права на изъятие и реализацию
залогового имущества без привлечения подразделений Минюста — Государственной
исполнительной службы и Укрспецюста. Пока дело дошло только до создания рабочей
группы.
В настоящее время банки могут предложить заемщикам лишь
улучшенный «докризисный» пакет антикризисных мер. А именно: пролонгацию
договора, незначительную отсрочку по погашению на срок до 6-12 месяцев и перевод
кредита с валютного в гривневый.
Нужно понимать и банки, им нужно
вернуть вложенные средства. Теоретически надежность кредита должен гарантировать
тот факт, что сама квартира на время кредита является собственностью банка,
однако выгодная реализация залога банком возможна только при постоянном росте
цен на недвижимость.
В случае же стагнации рынка недвижимости
единовременная реализация банками заложенной недвижимости превращается в
инструмент значительного снижения цен на недвижимость. Если раньше 70% квартир
продавались за заемные средства, то сейчас былого спроса на уже нет. Если у
банка даже появится желание продать всю заложенную недвижимость, то кто ее в
новых условиях сможет купить?
Банки стараются избегать процедуры
реализации залога, и стараются убедить заемщика к самостоятельной продаже
недвижимости. Как показывает практика, заемщики соглашаются на такие условия,
т.к. продажа недвижимости банком является для них невыгодной. В таком случае сам
заемщик останется и без квартиры и уже без уплаченных банку процентов, с,
возможно, небольшой разницей от суммы выплаченного и рыночной стоимостью
проданного жилья, которая в настоящее время снижается.
Например, если
квартиру покупали за $100 тыс., то сейчас остаток по кредиту составляет около
$40 тыс., то банк «заинтересован» ее продать хоть за $50 тыс. При низком спросе
на недвижимость и правиле продажи, при котором если нет заявок на покупку, то
цена снижается, заемщику получить выгоду от данной процедуры крайне
сложно.
Реализация же залога для банка является очень затяжной и
дорогостоящей процедурой (оплата судебных издержек, содержание штата юристов,
внесения квартплаты), потому к этому банки прибегают только в крайних случаях,
например, когда заемщик вообще отказался от обслуживания долга или скрывается.
Для самого же клиента, у которого возникли проблемы с выплатой
ипотечного лредита, гораздо выгоднее не затягивать принятие решение о продаже
залогового имущества самому – или с помощью брокерских агентств,
специализирующихся на такого рода сделках. Выигрывает при этом, прежде всего,
сам владелец проблемной недвижимости – получая больше денег за ее реализацию и
минимизируя свои потери, как материальные, так и моральные – ведь в этом случае
ему не придется «уходить в подолье», чтобы избежать знакомства с коллекторскими
компаниями и иными «собирателями» долгов по кредитам
Давайте жить
дружно!Процесс «выбивания» долгов негативно ложится на имидж банка,
что финучреждения стараются всячески избегать, и им проще отдать грязную работу
кому-то другому, т.е. коллекторскому агентству. К услугам коллекторов пока во
многом прибегают только банки с иностранным капиталом, у материнских структур
которых уже сложилась стратегия передачи на аутсорсинг всех небанковских
функций.
Однако если у клиента нет средств или других активов (квартиры,
дома, автомобиля или земельного участка), то этот путь тупиковый. Окончательно
поссорившись с заемщиком банки рискуют потерять в нем клиента (кризис не
вечен!), а вездесущие СМИ с удовольствием растиражируют слезливую историю на
просторах Интернета. А в условиях кризиса банки ой как заботятся о своей хорошей
репутации.
Усиление кризиса неплатежей можно ожидать уже в начале 2009
года, когда нынешние потерявшие доходы заемщики исчерпают накопления и резервы.
Возможно, к тому времени банкиры придумают некие схемы смягчение незавидной доли
для своих заемщиков. При этом на помощь государства (как в США или частично в
той же России) украинцам пока рассчитывать не приходиться.
В таких
условиях банки и проблемные заемщики обречены искать разумные компромиссы.
Условием для нормального диалога банкиры называют своевременное предупреждение
банка о возникших трудностях.
