Решиться на покупку загородного жилья – это всего
лишь первый шаг к дому своей мечты. Где его искать – на первичном или
вторичном рынке – это следующий важный вопрос, с которым необходимо
определиться.
Преимущества и недостатки того или иного варианта
По сообщению Матвеевой Елены, начальника административного отдела
салона загородной недвижимости «Резиденция», «число товара на первичном
и вторичном рынке загородной недвижимости соотносится примерно как
70:30. Примерно так и соотносятся продажи».
В то же время трактовка первичного и вторичного рынка в загородке
иногда отличается от принятой на рынке городской недвижимости. Так,
Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости
«Миэль-Брокеридж», говорит, что «сегодня
объекты нового строительства достаточно быстро переходят в разряд
“вторичной” недвижимости в силу их повторной перепродажи еще на этапе
строительства уже от частного владельца (купившего у инвестора договор
подряда) или на этапе завершения проекта, реже – банальное избавление
от ненужного имущества».
Это происходит, когда, например, девелопер коттеджного поселка не
выполняет сроки по темпам строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Если покупатель приобретал дом с целью скорейшего проживания, то он
вынужден будет в результате сложившейся ситуации искать для проживания
уже готовый иной объект, избавляясь от приобретенной ранее новостройки.
По словам Жанны Щербаковой, если следовать данному определению
вторичного рынка, «на сегодняшний день, объем сделок на загородном
вторичном рынке существенно опережает первичный рынок КП-новостроек, и
составляет более 70% от всего объема сделок, поскольку на нем
представлены все сегменты недвижимости, в том числе и объекты нового
строительства (частные инвестиции в точечное загородное строительство),
а цены на аналогичную недвижимость выше все же на первичном рынке.
Также вторичный рынок (рынок частной индивидуальной собственности)
сегодня активнее в силу его готовности предоставить жилье для
проживания уже сейчас, без срока ожидания завершения проекта. Кстати,
на рынке загородной недвижимости потребителям пока более понятны
договоры купли-продажи вторичного рынка, чем инвестдоговоры».
Как правило, покупатели предпочитают инвестировать средства в загородные новостройки еще на этапе строительства.
Это обусловлено тем, что застройщики предлагают на начальных этапах
строительства специальные цены, которые могут быть на 15-30% ниже
рыночных на готовое жилье. Выгодные условия приобретения жилья в
коттеджных поселках-новостройках заставляют покупателей закрывать глаза
на некоторые риски, связанные с инвестированием на данном этапе – как
уже говорилось, сроки строительства и ввода в эксплуатацию могут
затягиваться, есть также вероятность получить брак или качество ниже
заявленного. Возможна также ситуация, когда по мере строительства будет
увеличиваться первоначальная стоимость (формально по объективным
причинам), например, из-за удорожания материалов.
На вторичном рынке тоже стоит учитывать некоторые ньюансы.
По словам Матвеевой Елены, «здесь стоит контролировать следующие
позиции: во-первых, должна проводиться тщательная проверка
собственности на объект, полномочий продавца на отчуждение объекта.
Во-вторых, необходима предельная внимательность при планировании и
проведении взаиморасчетов и передачи собственности».
