«Пик падения цен пройден», «рынок недвижимости стабилизировался», «по итогам года стоимость жилья может вырасти на 5-20%», - примерно так в течение последнего месяца столичные риэлторы «заклинают» действительность, пытаясь с помощью СМИ убедить окружение в том, что кризис на рынке жилья миновал. В действительности предпосылок для повышения цен в 2010 году нет.
Снижение цен действительно замедлился - если зимой и летом прошлого года квартиры ежемесячно дешевели примерно на 5-10%, то теперь темпы падения стоимости уменьшились до 1-2%. Однако это не означает, что кризис для жилищного рынка позади - квартиры будут дешеветь и в 2010-м, и в 2011-м.
Несмотря на снижение цен почти в полтора раза - с докризисных $ 2,8-2,9 тыс. до $ 1,6 тыс. за м2 (данные АН «Планета Оболонь»), жилье в Киеве остается переоцененным, а длинные дешевые кредиты - главный драйвер роста цен в 2004-2008 годах - прежнему недоступны потенциальным покупателям.
Например, согласно международной классификации на сбалансированном рынке жилье должно приносить около 6-7% годовых. Недвижимость считают недооцененной, если она обеспечивает большую доходность. Квартиры, которые приносят меньшую ренту, переоценены. Доходность столичного жилья на сегодня составляет 4-5% годовых.
Еще один критерий оценки перегрева рынка - сопоставление отечественных цен с ценами на жилье в странах с примерно таким же ВВП на душу населения, как и у нас. Украина по этому показателю ближайшая к странам Латинской Америки, особенно в Мексику. Но недвижимость в Мексике втрое дешевле, чем отечественная.
При этом строить в Украине стало дешевле: по подсчетам директора проектной группы «Архиматика» Александра Попова, с декабря 2008 по декабрь 2009-го затраты на возведение одного квадратного метра уменьшились примерно на 15% - до 600 $ / м2 в столице и 400 $ / м2 в регионах. Цена реализации практически везде выше в 2-2,5 раза.
Наконец, платежеспособный спрос. До начала массового ипотечного кредитования в 2004-м квадратный метр в Киеве стоил $ 750-800. В прошлом году банки свернули ипотечное кредитование. Доходы граждан в национальной валюте за время кризиса уменьшились на 20% (данные Госкомстата), в долларах - более чем на 50%. Поскольку галопирующий рост цен на квадратные метры было следствием именно кредитование (с привлечением заемных средств перед кризисом покупалось до 90% всей недвижимости), логично ожидать снижения цен до уровня 2004-2005 годов.
Квартиры в Киеве будут дешеветь, пока в Украине не возобновится кредитование (ссуды нескольких банков под 30% годовых в расчет не берутся. По прогнозам большинства банкиров, в ближайшие два года ипотека не возродится. «Активизация ипотечного кредитования ожидается не ранее начала 2012 года», - прогнозирует Антон Погорелов, заместитель председателя Астра Банка (Киев). При нынешнем темпе снижения цен - примерно на 2% ежемесячно - квартиры в Киеве к тому времени могут подешеветь до $ 1 тыс. за квадрат и меньше.
Впрочем, цены могут вообще обвалиться, если Минрегионстрой поддержит программу строительства жилья экономкласса, предложенную Украинской строительной ассоциацией (УБА) в конце этого месяца.
Суть предложений УСА сводится к следующему: если государство выделит застройщикам 1 млрд грн госкредита и обеспечит бесплатной землей, около 200 строительных организаций, входящих в Ассоциацию, гарантируют возведение 10 млн м2 дешевого блочного жилья - панельных четырех-и пятиэтажек примерно на 30 квартир, квадратный метр в которых будет стоить всего $ 400.
«Идея заключается в том, что нужно привлечь в государственную структуру, которая была бы единственным заказчиком и отвечала бы за освоение средств, 1 млрд грн госфинансирование, которые затем будут возвращены, - объясняет директор по корпоративным коммуникациям Украинской строительной ассоциации Дмитрий Васильев. - За счет бесплатного выделения земли, коммуникаций, упрощенной системы оформления документации стоить такое жилье около $ 400 за 1 м2. Согласно квартира площадью 25 м2 обойдется покупателю в $ 10 тыс. ».
Предложение вполне прагматическая - вследствие кризиса объемы строительства в некоторых регионах уменьшились более чем вдвое, застройщики рады работать с рентабельностью всего 5% (по предварительным данным, это основное условие для участия строительной компании в проекте УСА). Кроме того, массовое строительство в составе ассоциации - это шанс подвинуть киевского монополиста ХК «Киевгорстрой» и закрепиться на столичном рынке компаниям, не успели к разделу земельного пирога.
Программа имеет шансы быть одобренной новым правительством. Председатель совета директоров ассоциации Лев Парцхаладзе имеет теплые отношения с новым министром строительства Владимиром Яцубой еще со времен работы последнего в Кабмине трехлетней давности. Министру реализация программы «народного» жилья позволит записать в актив (и в актив регионалов) более чем двукратное снижение цен на жилье. А при удачном стечении обстоятельств также получить контроль над столичным рынком жилья, а то и над всем Киевом. 1 млрд грн для достижения такой цели не будет жалко ни Владимиру Яцубе, ни Николаю Азарову. Наконец, предыдущее правительство сумел найти 1500000000 грн на достройку замороженных строек в самый разгар кризиса.
Что будет с ценами вторичного рынка в случае массового возведение в Киеве «экономок Парцхаладзе, представить нетрудно. Как ни крути, а эконом-жилье, построенное в 2010-х, выгодно отличаться (а это может быть более 300 тыс. м2; для сравнения: в прошлом году в столице сдано около 500 тыс. жилых квадратов) от аналогичных домов, возводились в 1950 -1960-х, новыми материалами, теплоизоляцией и т.п. Соответственно и стоимость хрущевок, на которые приходится до трети вторичного рынка Киева, мгновенно опустится ниже $ 1000 за квадратный метр, средний уровень цен в столице не будет превышать $ 1,5 тыс
А мы предлагаем Вам воспользоваться нашей услугой аренда квартир в г.Москва. Кругом, наряду с гостиницами, в развитии гостиничного бизнеса используются и частные квартиры, апартаменты или котеджи, которые сдаются на короткий срок – от нескольких суток до нескольких месяцев.
Источник: Украинский тиждень
Бизнес Журнал
|
