Цены на рынке жилья имеют шанс понизиться

Ожидания и спрос

Андрей Онистрат – один из немногих, кто открыто говорит о факторе ожидания рынком снижения цен, причем подкрепляется он как сообщениями в прессе, так и реальными действиями участников рынка. Степень его влияния на рынок банкир оценивает примерно в 40%. Двумя другими обстоятельствами, в одинаково значимой степени влияющей на ситуацию, он называет резкое снижение объемов кредитования, которое будет оказывать влияние на рынок на протяжение как минимум следующих 6-12 месяцев, и падение объемов денежной массы, ранее подкреплявшей спрос на рынке. А также то обстоятельство, что рынок покинули спекулянты, ранее формировавшие весомую часть общего спроса на рынке.

В компании XXI Век даже сейчас отмечают существующий в Киеве значительный неудовлетворенный спрос на жилье во всех сегментах недвижимости. По оценкам Георгия Цагареишвили и его коллег, в Киеве есть дефицит в размере 16,7 млн. кв. м без учета будущей миграции, из них платежеспособный спрос составляет около 8,4 млн. кв. м жилых площадей.

«Наибольшим спросом пользуется жилье «бизнес-класса», квартиры со средней площадью 100-150 квадратных метров, расположенные в «тихом центре», а также квартиры «эконом-класса». Спрос на этот вид жилья значительно превышает предложение, что способствует росту цен на такое жилье», - поясняет застройщик и добавляет, что, по его мнению, рост объемов рынка в ближайшие годы будет зависеть от наведения порядка в сфере получения разрешительной документации и от разработки четких, понятных и прозрачных правил игры на рынке. Если все это будет сделано – темпы строительства смогут возрасти и достичь желаемых объемов.

Георгий Цагареишвили признает, что повышение кредитных ставок и приостановка выдачи кредитов потребителям могут несколько снизить платежеспособный спрос, в первую очередь, на жилье «эконом-класса». Но сейчас разрыв между спросом и предложением настолько велик, что это вряд ли сильно повлияет на рынок, считает он. По его мнению, этот период временный, и к осени ситуация на финансовом рынке должна стабилизироваться.

Цены склонны к снижению

Цены на недвижимость в сложившихся обстоятельствах – основной вопрос, волнующих всех участников рынка. Прогнозы разнообразны как никогда, все чаще встречаются мнения о резком снижении цен или даже их обвале на 30-50%.

По мнению Андрея Онистрата, готовность застройщиков снижать цены будет упираться в объем их внешних обязательств перед банками. Фактически, для их выполнения при существующей конъюнктуре рынка в скором времени застройщикам придется активизировать продажи, что в свою очередь вынудит их прибегнуть к пересмотру цен. И как только это сделает первый, начнется процесс повального снижения стоимости первичного жилья. «Ситуация сегодня остается достаточно напряженной. Я не могу назвать ее близкой к критической, но, полагаю, спустя 2-3 месяца может начаться снижение цен. Оптимистический прогноз – снижение будет соответствовать аналогичным процессам в западных странах. То есть цены будут дисконтированы на 15-20%. О пессимистическом прогнозе не хотелось бы говорить, однако, думаю, в худшем случае речь может идти и о 50-процентном снижении», - не скупится на цифры банкир банкир.

Александр Алябьев уже наблюдает, что некоторые застройщики снижают цены и совместно с банками разрабатывают разные механизмы удешевления ипотечного кредита для потребителя. К тому же он не сбрасывает со счетов специальные государственные программы, проводимые Государственным ипотечным учреждением и Государственным фондом содействия молодежному жилищному строительству, что также является альтернативой снижению цен. «Если говорить о коммерческой продаже, то все возможные рычаги уже задействованы. Думаю, сегодня имеет смысл говорить о так называемом социальном жилье, когда гарантом покупки является государство либо предприятие (для своих сотрудников) и принимает долевое участие в застройке. Думаю, в этом случае можно достигнуть договоренности с застройщиком о небольшой дельте его заработка, но гарантированном выкупе определенного количества метров», - предполагает эксперт.

Застройщики в убыток работать не хотят

Георгий Цагареишвили считает, что застройщики готовы идти навстречу потребителям, но никто не будет работать в убыток. И пока есть платежеспособный спрос, снижение цен на жилье не оправдано и поэтому маловероятно. Чтобы снизить цены, отмечает эксперт, нужно увеличить предложение жилья на рынке, то есть больше строить.

Но этому препятствует непрозрачность рынка земли и сложности получения разрешительной документации по выделению участков и необходимому изменению целевого назначения земельного участка, а также недостаточный объем дешевых долгосрочных источников финансирования проектов, в частности иностранных инвестиций. «Иностранные инвесторы и девелоперы не могут в полной мере активизировать свою деятельность на рынке недвижимости Украины при отсутствии прозрачных правил игры. Их отпугивает сложность и сроки согласования проектов, которые могут составить от 1,5 до 3 лет», - объясняет эксперт.

Взглянуть на проблему «западным» взглядом и поискать нестандартные для Украины пути регулирования рынка предлагает Андрей Онистрат. «В развитых странах в этот процесс вмешивается  регулятор, некий финансовый институт, созданный государством для поддержания рынка недвижимости. Имея достаточное фондирование, он выкупает, например, нереализованные обязательства по ипотеке, фактически предотвращая, таким образом, проявление кризисных явлений. К сожалению, подобных институтов в Украине нет, как и реальных предпосылок для его появления. Однако, скажем, в США или Великобритании их влияние на рынок значительно. Сейчас же я не вижу иных действенных мер по стимулированию спроса, кроме снижения цен».