Стоит ли сейчас покупать квартиру

Строили б побольше…

По мнению директора  по развитию проектов недвижимости компании XXI Век Георгия Цагареишвили, сейчас спрос на жилье превышает предложение. Основными причинами высокого спроса являются увеличение доходов населения, покупательной способности, приток населения с регионов, также практика покупки жилья, как инвестиция. 

С другой стороны, снижение активности на рынке уже заметно и невооруженным глазом. Не говоря уже регулярно «всплывающей» информации о возрастающих трудностях строительных компаний со сбытом квартир в строящихся и даже уже введенных в эксплуатацию объектах.

«Количество покупателей стало значительно меньше и это факт, - утверждает руководитель отдела маркетинга и РR строительно-инвестиционной компании Киев Жильё-Инвест Владимир Германов. -  Получается, что число тех, кто может приобрести жилье при условии ограничений по кредитованию и росте процентных ставок, значительно уменьшилось. Это обязательно скажется на самом рынке. Но я бы не торопился бить в набат и говорить о существенном снижении цен на первичном рынке».
Залогом сохранения высоких цен на рынке, по мнению специалистов, остаются явно недостаточные объемы строительства.

«Чтобы стабилизировать рост цен, нужно больше строить. Это возможно через внедрение более прозрачной схемы получения строителями и девелоперами разрешительной документации. Тогда можно было бы значительно сократить сроки реализации проектов», - считает Георгий Цагареишвили.

Впрочем, как утверждают некоторые специалисты, снижение цен маловероятно и в силу определенных особенностей менталитета отечественных предпринимателей, особенно тех, кто успел привыкнуть к высокой рентабельности бизнеса. Одно дело – строить немного и продавать подороже. И совсем другое – куда более хлопотное – получать ту же прибыль на больших объемах и меньшей «марже».

Кроме того, по мнению Владимира Германова, стоимость жилья эконом-класса не является на сегодняшний день ценообразующей на рынке недвижимости. А спрос на качественное жилье премиум- и бизнес-класса, по мнению Георгия Цагареишвили, стабильно растет. И на протяжении ближайших 5-7 лет предпосылок для снижения цен не должно быть.

Окопная война

В целом, даже сложности зацепившего и Украину мирового финансового кризиса не обязательно приведут к измениям в сложившейся ситуации.

«С одной стороны, потребителям стало сложней получить кредиты, что несколько снижает спрос, - говорит Георгий Цагареишвили. -  С другой стороны, из-за сложностей в привлечении средств девелоперами и строителями затягивается ввод в эксплуатацию многих объектов, поэтому, снижается и предложение».

Таким образом, баланс спроса и предложения может сохраняться на уровне, обусловливающем нынешние высокие цены на недвижимость.

Владимир Германов считает, что : «Скорее всего на "первичке" война между покупателями и продавцами опять перейдет в "окопную" фазу. "Выжидание" покупателей и "оборона" продавцов - это то, что будет происходит в ближайшие несколько месяцев. Т.е. стоимость "первички" будет стабильной, но с незначительными колебаниями».
На вторичной рынке жилья также отмечается своеобразный баланс спроса и предложения на фоне общего снижения активности.

По словам генерального директора АН Украинский Дом Руслана Безуглого, покупают сейчас гораздо меньше, чем раньше. Во многом из-за того, что ипотечные кредиты стали намного менее доступными для потребителя. Как следствие – на рынке относительно мало реальных, платежеспособных покупателей. Что делает сколь-либо существенный рост цен маловероятным.

С другой стороны, и оснований для обвала цен, по мнению Руслана Безуглого, нет никаких. Скажем, огромного числа квартир, которые хотят, но не могут продать срочно,- что могло бы вызвать падение цен, - на рынке не наблюдается. Многие продавцы, не желая продавать с теми скидками, которых просят покупатели, просто снимают свои квартиры с продажи. Например, в ожидании традиционно более активной в смысле продаж осени.

Из состояния «окопного сидения» рынок могли бы вывести, например, серьезные изменения в ипотечной политике банков – чем бы они ни были вызваны. Причем, даже ужесточение условий выдачи и удорожание ипотечных кредитов, при переходе через определенную «черту», могло бы «взорвать» ситуацию на рынке. Хотя бы тем, что многие небольшие строительные компании не вынесли бы дальнейшего ухудшения финансирования своих проектов.

Впрочем, и в текущей ситуации не исключена возможность того, что слабые строительные компании «посыпятся» одна за одной, либо продавая бизнес  крупным компаниям, либо просто оставляя незавершенные проекты на разных этапах строительства. Или все-таки они решатся на существенное снижение цен, чтобы привлечь покупателей и завершить проекты, пусть даже и не получив ожидаемой прибыли.

Инвестиции и инфляция

По мнению Владимира Германова, один из основных мотивов  для приобретения квартиры - стремление сохранить и приумножить имеющийся капитал. «Сейчас речь уже не идет о сумасшедших прибылях перекупщиков, однако ликвидность рынка все еще достаточно высока, - считает специалист. -  Стоит сказать, что на сегодняшний день это наиболее приемлемый способ сохранить свои средства от инфляции».

Рост цен на жилье уже 2 года на 7-10% опережает инфляцию. Ни один банк не сможет через депозитные ставки дать своему клиенту этих 25-30% годовых, утверждает Владимир Германов.

С другой стороны, как только мы в инвестиционных (или спекулятивных) ценах приобретаем жилье на первичном рынке, мы автоматически перемещаем его на рынок вторичный. Ибо именно там мы будем его продавать, когда захотим свою виртуальную прибыль сделать реальной.
А вот с инвестиционной привлекательностью вторичного жилья в последнее время далеко не все в порядке.

Так, с начала года, по данным компании «Канзас», средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья Киева увеличилась примерно на 11%. Это в долларах. А сам доллар за это время подешевел относительно гривни примерно на 10%.

 То есть, в пересчете на гривневые цены, вторичная недвижимость Киева за прошедшие полгода практически не подорожала.
Кроме того, стоит учитывать и то обстоятельство, что только за январь-апрель текущего года инфляция в стране составила 13,1%. Другими словами, при нынешнем состоянии рынка, инвестиции в жилую недвижимость действительно надежным методом защиты  средств от инфляции и тем более – получения гарантированной прибыли – уже не являются.

Как говорит Руслан Безуглый, покупать квартиры в спекулятивных целях уже нет смысла.

С другой стороны, и торопиться выбрасывать на рынок приобретенные в спекулятивных целях квартиры, особого повода нет. Поскольку расходы на содержание недвижимости, по сравнению с ее стоимостью,  просто «копеечные», налога на недвижимость нет.

Если нужна крыша над головой

По словам Владимира Германова,   первая и самая важная причина для покупки жилья - потребность в собственной крыше над головой. «Это проблема не решена и сейчас. По оптимистическим прогнозам в Киеве в этом году будет сдано около 1 млн. кв.м. жилья, львиная доля которого придется на жилье бизнес- и премиум-категории», - говорит специалист.

«Цены фактически замерли на одной отметке. И пока нет предпосылок ни к их снижению, ни к росту. Поэтому если у людей есть потребность в покупке жилья – нужно покупать», - советует Георгий Цагареишвили.

В условиях неопределенности перспектив рынка, выжидание в надежде на более выгодные цены таит в себе определенные риски.
«Год назад, 2 года назад люди ждали обвала. Этого не произошло. Многим пришлось покупать жилье уже по другим, более высоким, ценам», - напоминает Владимир Германов.

С другой стороны, цикличность рынка никто пока не отменял. И, «по науке», после этапа быстрого роста цен (мы его наблюдали несколько лет подряд) должны последовать их стабилизация (похоже, что именно она сейчас и имеет место быть) с последующим снижением. Почему бы украинскому рынку недвижимости в один прекрасный момент и не повести себя «как положено»?