Квартиры по $500 за квадрат - миф или реальность?

Эксперимент признали удачным. Вскоре свет увидели концепция Минрегионстроя «Общегосударственная программа по обеспечению граждан доступным жильем на период 2009-2016 гг.» и соответствующий законопроект. Хотя эти документы не утвер-ждены на государственном уровне, местные муниципалитеты занялись разработкой и утверждением аналогичных региональных программ, поиском участков, на которых могло бы появиться «доступное жилье», и определением будущих застройщиков.

В мае этого года власти Полтавской области отрапортовали о выделении еще девяти участков под строительство «доступных» домов. Аналоги-чные заявления посыпались и из других регионов.

В Луганске, к примеру, для этих целей недавно отвели всего одну площадку, но зато площадью 10 га, на окраине города. Всего в отобранный Минрегионстроем перечень пилотных проектов доступного жилья на данный момент попали более 10 областей с 72 объектами.

Начать строительство чиновники обещают уже в этом году. Удешевлять жилье предлагается с помощью безоплатного выделения земельных участков, использования уже утвержденной проектной документации, недорогих стройматериалов отечественного производства (панелей, блоков) и достраивания долгостроев. Прокладывать же коммуникации «своими силами» местные власти готовы пока только на словах, ожидая финансирования из госбюджета. «Для многих местных муниципалитетов остается крайне болезненной проблема отсутствия необходимых средств на строительство общегородской коммунальной структуры, без решения которой многие пилотные проекты могут остаться только проектами», — утверждает Дмитрий Поддубный, президент ООО «Столичные строительные технологии».

О реализации в рамках программы «Доступное жилье» механизма 30%-го финансирования покупки квартиры за счет бюджетных средств и об удешевлении ипотечных кредитов до льготных 4-6% годовых речь пока также не идет. В госбюджете на этот год соответствующие средства не предусмотрены, а ипотечные ссуды на рынке в последнее время стремительно дорожали. Да и планы удешевить их до такого уровня в следующем году эксперты считают не более реальными, чем кинематографический сюжет в жанре фэнтези. «Можно с большой долей вероятности предположить, что ставки по кредитам в рамках программы «Доступное жилье» будут еще выше, чем по стандартным банковским ссудам, так как эти кредиты не имеют базы фондирования и потребуют привлечения дорогих денег, — полагает Александр Охрименко, советник председателя правления ОАО «АБ «Укргазбанк».— Ипотечное кредитование населения под 4-6% годовых через систему рефинансирования Государственного ипотечного учреждения реально только при условии, что все облигации ГИУ будут продавать зарубежным инвесторам по ставке не выше libor. Теоретически это возможно, но если учитывать ситуацию на мировых финансовых рынках и уровень доверия зарубежных инвесторов к ГИУ, то это выглядит маловероятно. На сегодня основная масса облигаций ГИУ выкупается украинскими банками по ставкам, значительно превышающим 4-6%». Так что даже если возводить «доступные» дома все-таки начнут, приобрести их можно будет только за свои кровные либо одолженные в банке по рыночным ставкам средства.

Мифические $500

Ориентир для потенциальных строителей «доступных» домов — продажная цена жилого «квадрата» в $500-600. По такой стоимости реализовывались квартиры в первом экспериментальном доме, построенном по программе «Доступное жилье» под Полтавой (с. Щербани). И хотя на этапе строительства второй очереди этого проекта продажная стоимость квадратного метра выросла на 30-40%, ценовой ориентир в $500 продолжают озвучивать представители профильного министерства. Иной взгляд на перспективную цену «доступного квадрата» у застройщиков. И столичные, и региональные строители утверждают, что о таких ценах потенциальным покупателям «доступных» квартир стоит забыть. Причем на этот раз застройщики почти единогласно заявляют: отсутствие расходов на выделение земли — не аргумент в пользу значительного удешевления продажной стоимости жилплощади.

«Удельный вес земли на квадратный метр большого многоквартирного дома не так велик. Здесь может быть удешевление до $50 на квадратном метре, но не сотни долларов, — утверждает Юрий Костоглодов, председатель совета директоров ИСК «Авантаж» (Харьков). — 80% стоимости строительства — это строительно-монтажные работы, из них 60% — это материалы, а в течение 2007-2008 гг. стоимость стройматериалов выросла на 100% из-за удорожания энергоносителей. Кроме того, застройщик отчисляет на развитие города от 5 до 25% стоимости работ. Плюс он всегда проводит реконструкционные работы: чтобы подключиться к канализации, нужно ремонтировать не менее 300 метров труб и систем. То же и с водопроводом. Решение проблемы нагрузки на сети достигает 10-15% стоимости строительства».

«Строители в принципе не приобретают землю для возведения многоквартирных домов. До сих пор существует практика выделения участков под строительство в аренду. Дом ведь после сдачи все равно поступает на баланс города, — объясняет Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга СИК «Киев Жилье-Инвест». — Хотя это, безусловно, не значит, что они получают ее бесплатно (кроме символических арендных ставок, приходится платить чиновникам «откаты», нередко достигающие трети от перспективной рентабельности — прим. редакции). Если же говорить о себестоимости квадратного метра без непрямых затрат на выделение участков, расходов на подведение коммуникаций, продвижение и рекламу, разработку проектной документации, без отчислений городу (за счет отсутствия которых предлагается удешевить строительство по программе «Доступное жилье» — прим. редакции), то для Киева она составит $600-800 за кв. м в панельном доме, и $1000 за кв. м — в монолитно-каркасном. Плюс рентабельность застройщика — 40-80% для домов эконом-класса, от которой ему невыгодно отказываться даже при строительстве доступного жилья. Получается от $840 и $1400 за кв. м соответственно для панельной и монолитно-каркасной «технологии».

Такой видят застройщики минимальную цену, по которой могли бы сейчас продаваться квартиры по программе «Доступное жилье» в столице. Для региональных мегаполисов эта цифра на $100-300 меньше. И это при условии, что местные власти отказываются от обязательных отчислений городу, за возможность строить на «бесплатно отведенном участке» не придется ни с кем делиться, а проведение коммуникаций оплачивается за счет бюджетных средств.

Без самопожертвования

Урезать же норму рентабельности для реализации социальных инициатив государства застройщики не намерены. «Строительные компании не смогут работать без необходимой рентабельности. Застройщики просто будут отказываться сооружать дома по программе «Доступное жилье», — продолжает г-н Поддубный. «Они будут строить, пока не поймут, что есть более доходные сферы вложения средств. Как правило, застройщики — это многопрофильные концерны, у которых есть несколько направлений деятельности, при малой рентабельности деньги будут переориентированы в другие, более доходные отрасли», — уверен Денис Костржевский, президент строительной компании «Міськжитлобуд» (Киев).

Неудивительно, что никто не может гарантировать доведение до ума даже начатого строительства «доступных» домов. Не исключено, что пилотные проекты по строительству доступного жилья, часть которых базируется на незавершенных ранее объектах, и сами превратятся в недострой.