Рынок недвижимости в Украине: «заоблачные» цены и «земные» доходы

Правда, мнения наших граждан относительно перспектив развития рынка недвижимости чаще всего расходятся: некоторые считают, что цены на «квадратные метры» никогда не перестанут расти, поскольку это не выгодно ни строительным, ни риэлторским фирмам, другие же, в свою очередь, считают, что своеобразный предел роста цен уже достигнут и они должны пойти вниз.

Но проза жизни такова, что инфляция в Украине, по прогнозам экспертов, в этом году составит 30% и заслуженно получит приставку «гипер». А президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов подчеркивает, что рост цен на жилье при падении спроса на него продавцы и объясняют именно инфляцией.

«Непрогнозируемая инфляция и вызывает рост цен. Никаких других факторов для этого нет. Думаю, эти процессы будут продолжаться, поскольку реальных рычагов сдерживания инфляции нет. К осени процессы войдут в определенную динамику», — также считает вице-президент Союза специалистов по недвижимости Игорь Однопозов. При этом он прогнозирует, что до конца года цены на жилье в стране вырастут в среднем на 10%.

В свою очередь, глава комитета Союза по вопросам стандартизации Анатолий Топал отмечает, что ситуация в Киеве серьезно отличается от той, которая сложилась в регионах: в областях недвижимость дорожает намного быстрее, чем в столице, а тенденция к замедлению темпа роста цен до регионов еще не дошла.

При этом лидерами по увеличению стоимости недвижимости на сегодня являются Донецкая, Луганская, Одесская области. Достаточно высокие темпы повышения цен на жилье в Запорожской и Львовской области. Самый медленный рост наблюдается в Черниговской области. Однако эксперты считают, что через полгода ситуация по всей Украине выровняется.

Пока же рекордсменом по ценам является юг страны. Что касается причин, то Анатолий Топал уверен, что рост цен на недвижимость в регионах связан с тем, что существует значительная разница стоимости жилья в областях по сравнению с Киевом. Помимо этого регионы начали развиваться и в них начинают вкладывать значительные финансовые средства.

Также одним из факторов, влияющим на повышение стоимости жилья в Украине по мнению некоторых экспертов может стать проведение в нашей стране Евро-2012, а также вступление в Всемирную Организацию Торговли.

«Учитывая, что ожидается большой приток иностранных инвестиций в нашу экономику, а также вступление в ВТО и участие в Евро-2012, цены на недвижимость будут расти», — рассуждает заместитель директора «Украинской оценочной компании» Ярослав Даниленко.

К тому же в том, что цены на недвижимость никак не могут «устаканиться» виноваты и застройщики. На первичном рынке цены растут в полтора — два раза быстрее, чем на вторичном рынке. «Парадом» цен тут командует именно застройщик, который все реже выставляет жилье в будущем доме на продажу на этапе котлована, а все чаще старается дотянуть до возведения последних этажей, для того чтобы по максимальной цене продать квартиры, особенно дефицитные однокомнатные.

Однако предпосылки для снижения цен на недвижимость есть – уже не первый год в Украине продолжается спад покупательской активности. Только в Киеве в 2007 году было нотариально зарегистрировано на 22,7% меньше сделок, чем в 2006 году. В Одесской области было подписано на 26,8% меньше договоров по сравнению с 2006-м.

Небольшое сокращение количества сделок наблюдалось и в Харьковской области. Правда, в Донецкой, Днепропетровской и Львовской областях, по данным Минюста, нотариусы в прошлом году, напротив, завизировали большее количество договоров купли-продажи квартир и жилых домов.

Тенденция к снижению спроса на недвижимость можно объяснит сложной ситуацией в сфере ипотечных кредитов. Если буквально недавно банкиры встречали клиентов с распростертыми объятиями, то уже в начале мая ситуация в корне изменилась. Сейчас во многих банках, несмотря на наличие рекламы ипотеки в прессе, заявляют, что «временном приостановлении» этого вида кредитования в гривне. Естественно, что условия ипотеки явно ужесточились и в ближайшие месяцы многие финансовые структуры вынуждены будут поднять процентные ставки еще на 1-2%.

Это объясняется несколькими факторами. Во-первых, Нацбанк принимает меры, направленные на сокращение сроков кредитования, заставляя банки сбалансировать привлеченные и выданные средства. Во-вторых, растет цена денег, которые банкиры привлекают, чтобы затем выдавать заемщикам.

Так, с начала текущего года подорожали как депозиты частных клиентов, так и межбанковские кредиты на внешних рынках капитала. Кроме того, людей, намеренных взять недвижимость в кредит, ожидают не только повышение ставок, но и сокращение сроков кредитования, ужесточение требований к платежеспособности клиентов и даже пересмотр условий страхования недвижимости.

Логично, что такая ситуация не делает рынок недвижимости более стабильным. А результат может быть абсурден — люди просто перестанут брать кредиты, поскольку это станет практически невозможно, так как условия ипотечного кредитования станут нереальными для выполнения, но цены на жилье, в свою очередь, продолжат расти.