Покупаем землю: как это сделать правильно

Различные толкования

Известно, что самые лакомые земельные наделы уже раскуплены – в пределах столицы и в ближайшем пригороде хороший участок под строительство дома по сходной цене найти очень трудно. Поэтому многие, несмотря на существующий мораторий, нацелены на приобретение земли бывших колхозных угодий.

На сегодняшний день товарная земля сельхозназначения  (распаеванные колхозные земли) может лишь передаваться по завещанию, но не отчуждается и не продается. Между тем на практике существует масса способов обойти закон. По мнению юристов, на этот счет в законодательстве есть определенная неясность. К категории «земля сельхозназначения» формально относится как товарная, так и предназначенная для ведения собственного хозяйства. Именно это обстоятельство дает возможность для маневра, что и успешно применяется.

Как разъясняет Валентин Литвин, юрисконсульт Главного научно-исследовательского и проектного института землеустройства, на основании соответствующего Указа Президента и Земельного кодекса, каждый сельский житель может обратиться в местные органы власти с просьбой присоединить свой пай к земле, уже находящейся в частной собственности и предназначенной для ведения своей хозяйственной деятельности. Земельная комиссия, как правило, не находит повода не удовлетворить эту просьбу и выдает  соответствующее разрешение. В некоторых случаях проводится экспертиза земли на предмет того, что она, дескать, утратила плодородность и аграрную ценность.  Но это уже формальности. Таким образом, если нельзя, но очень хочется, имеется практически легальная возможность присоединить пай к другому участку для ведения частного сельского хозяйства,  каковые имеются у многих селян, да и некоторых горожан. После этого весь участок становится частной собственностью, которой можно распоряжаться по своему усмотрению.

Напомним, что приобретая земельный участок через договор купли-продажи, полное право распоряжаться своим вновь обретенным имуществом (право частной собственности) человек получает не с момента нотариального оформления покупки, а с момента получения государственного акта на землю.

Не спешите строиться

Впрочем, на подобные игры с законом решаются далеко не все, и большая часть граждан стремиться приобрести юридически чистый объект. Чтобы не иметь головной боли в дальнейшем, лучше сразу приобретать участок, предназначенный под строительство, что должно быть указано в государственном акте на землю при оформлении права собственности.  Между тем при его освоении также могут возникнуть нюансы.

Валентин Литвин рассказал, что на практике довольно часто возникает следующая ситуация: инвестор приобретает земельный участок и с чистой совестью начинает строительство жилого дома в полной уверенности, что имеет на это полное право, поскольку прежний хозяин имел разрешение на строительство. Между тем  при продаже земли этот документ не переходит автоматически к новому хозяину в собственность вместе с участком -  его нужно переоформить. Иначе вновь возводимый объект будет расценен как самовольное строительство, и, по закону, подлежит сносу за счет его же создателя.

Оформить свое право собственности можно на купленный «недострой». Однако при этом есть очень существенное условие – право собственности  на здание возможно признать только в том случае, если объект возведен не менее, чем на 80%. Иначе право собственности будет признано только на использованные стройматериалы. При этом, если продолжить  строительство и закончить  возведение дома, есть опасность, что с дальнейшей его регистрацией также возникнут большие проблемы. Есть вероятность решить эту ситуацию через суд. Скорее всего, нового хозяина участка обяжут заплатить штраф, а потом изготовить проект построенного дома и пройти весь путь его согласования.

Покупаем участок с домом

До недавнего времени было немало случаев, когда покупателем в собственность приобретался, к примеру, только дом, а участок под ним оставался за прежним хозяином либо третьим лицом. Или же наоборот. Сегодня нотариусы все реже идут на такой вариант, так как он влечет за собой возможные конфликты и судебные разбирательства.
Как утверждает Игорь Однопозов, первый вице-президент Союза специалистов по недвижимости Киева, при продаже земельного участка с домом, необходимо заключить два отдельных нотариально удостоверенных договора купли-продажи - на здание и на землю. Продавец при этом дважды платит госпошлину (1%), исходя из стоимости каждого объекта, а покупатель  - сбор на обязательное пенсионное страхование (1%) лишь от стоимости здания, потому что при покупке земли эти отчисления отсутствуют.
Договор купли-продажи на дом покупателю нужно зарегистрировать в БТИ, что подтвердит его право собственности. Аналогично нужно  оформить в собственность все расположенные на нем строения.

Что касается участка, то новому владельцу придется получать новый Государственный акт на право частной собственности на землю. Таким образом, заключается две сделки, которые должны иметь полноценное соответствующее юридическое сопровождение.

Кстати сказать, в отличие от квартир, которые при заключении сделки могут оценить в несколько сотен гривен - по балансовой стоимости, что гораздо ниже реальной цены, то земля всегда оценивалась дорого. Иногда даже выше той суммы, за которую она реально продаются. Поэтому для некоторых покупателей земельных наделов становится неприятной неожиданностью довольно большие нотариальные затраты.

Не бросайтесь на дешевизну

Разумеется, любой покупатель земли предпочитает купить ее подешевле. Но значительная разница в цене может быть обусловлена проблемностью участка. Нужно обратить внимание на возможные отягощение - сервитуты.  Возможна, к примеру, договоренность с соседями, что именно по вашей территории будет проходить дорога, ведущая к их дому.
Формально все это  входит в обязанности нотариуса,  занимающегося проверкой документов при оформлении сделки. Но не будет лишним иметь полную уверенность в том, что земельный участок свободен от аренды, не заложен или что-то вроде этого. Стоит  также уточнить, не находится ли земля в зоне отчуждения. Например, на расстоянии 350 м от газового коллектора высокого давления, разумеется, расположенного под землей и невидимого при осмотре территории,  строить ничего нельзя.

Не исключены и случаи мошенничества. При продаже земельного участка злоумышленник  может воспользоваться поддельным актом на землю. Тем более что существует несколько видов бланков, имеющих одинаково законную силу и, используя тот факт, что не многие точно знают, как они выглядят, ловкачам удается ввести покупателя в заблуждение.
Кроме того, продавец земли может иметь лишь  право пользования землей, но не являться собственником надела.  В этом случае он может продать только это право, но не право собственности на  земельный участок. Достаточно рискованно заключение сделки по дубликату. Неприятной неожиданностью может стать, к примеру, не обнаруженное вовремя право третьего лица на приобретенный вами участок. Если в оформленных документах обнаружились ошибки, юристы советуют обращаться в суд.