Обмен квартир: как это лучше оформить

Популярность уже не та

В первой половине 90-х годов, когда началась приватизация жилья, сделки по обмену квартир были еще достаточно популярны. По словам Игоря Однопозова, председателя Союза специалистов по недвижимости Киева, они продолжались уже как бы по инерции. Хотя в новых экономических условиях появилась возможность покупать и продавать жилье по рыночной цене, но собственников квартир тогда было еще не много и выбор жилья, предлагаемого на продажу, был также не велик. Поэтому произвести выгодный обмен было больше шансов.

Сегодня же практически вся жилая недвижимость приватизирована и находится в собственности граждан, а потому подавляющее большинство сделок осуществляется путем купли-продажи. Договора мены при операциях с  недвижимостью заключаются довольно редко. Это связано с достаточным количеством предложений на рынке городского жилья, которое может удовлетворить запросы любого покупателя.

Кроме того,  реализация прямого обмена зачастую сопряжена с определенными сложностями: довольно непросто найти человека, который хотел бы переехать именно в эту квартиру, при этом, продавая именно такое жилье, которое подойдет другому участнику договора мены. Поэтому на практике такие обмены осуществляются через цепочку сделок купли-продажи - так называемые «традиционные сделки» с недвижимостью.

Договор мены удобнее

Однако, в тех случаях,  когда договор мены может быть использован, он оказывается предпочтительнее договоров купли-продажи.

Во-первых, он обходится дешевле, поскольку имеется определенное отличие в начислении размера государственной пошлины, которая уплачивается при удостоверении сделки мены нотариусом. По договорам купли-продажи на настоящий момент нотариусами взимается 2% от указанной в договоре стоимости квартиры. Ставка же государственной пошлины, которая взимается за нотариальное удостоверение договора мены квартиры, установлена в размере 1% от стоимости того объекта недвижимости, стоимость которого выше. Если стоимость объектов недвижимости совпадает, соответственно оплачивается 1% от стоимости любого из них.

Во-вторых, он проще. По словам Лидии Ряжских,  начальника отдела продаж квартир компании Траектория,  довольно часто договора мены заключаются между родственниками. К примеру, в  практике работы компании  не так давно был случай, когда родители обменяли свою трехкомнатную квартиру на однокомнатную квартиру своих детей, предоставляя им возможность жить в квартире большего метража, а самим переехать в меньшую квартиру. В этом случае более целесообразно было заключить именно договор мены.

Это избавило  родных людей от лишних формальностей и траты времени - необходимости делать два договора дарения или дважды заключать сделку купли-продажи. Позволив также и сэкономить на оплате налогов и нотариальных услуг.

Риэлторы не скрывают, что неохотно берутся за квартирный обмен, потому что не имеют соответствующей базы предложений. Клиенты обычно приходят в агентства уже со своими  конкретными предложениями – сами находят подходящие для них варианты обмена. Тогда задача риэлторов сводится к формальностям – помощи в оформлении и регистрации договора мены. В этом случае оплата труда посредников происходит по договоренности сторон – определяется фиксированная сумма, и речь о процентах от стоимости квартир уже не идет.

Юридические тонкости

Как и при других операциях с недвижимостью, договор мены должен быть удостоверен нотариусом и зарегистрирован в БТИ. При этом обмениваемые объекты должны либо быть не приватизированы, либо принадлежать сторонам на правах собственности.

Как уточняет Юлия Курило, партнер юридической компании «ЮСТ Украина», договор мены, по сути, состоит из двух договоров купли-продажи, где эквивалентом денежного расчета является только имущество. Согласно договору мены (бартера) каждая из сторон обязывается передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. При этом каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, какой она получает взамен. 

Таким образом, получается, что принципиальных отличий между договором мены и купли-продажи практически нет. В Гражданском кодексе Украины прямо предусмотрено, что к договору мены применяются общие положения про договора купли-продажи.

Между тем различия все же имеются. Наиболее важным признаком, отличающим договор мены и договор купли-продажи, является то, что по договору купли-продажи за продаваемое имущество продавцу уплачивается соответствующая стоимость имущества только в денежном выражении.  При заключении  же договора мены, оба объекта договора мены подлежат адекватной оценке со стороны продавцов и покупателей, при этом их стоимость при заключении договора не обязательно должна быть равноценной.

Договор мены может быть оспорен и по решению суда признан недействительным. Риски  при заключении договора мены практически такие же, как и в случаях любых других сделок по отчуждению недвижимого имущества. Наиболее распространёнными основаниями признания недействительным договора мены может быть несоблюдение формы составления документов, отсутствие соответствующих полномочий у участников сделки, нарушение требований законодательства, приобретение недвижимости субъектами, которые не могут иметь в собственности те или иные объекты. Сделка также может быть оспорена по причине того, что человек, являвшийся одной из ее сторон, оказался недееспособен или прибывал при совершении ее под действием психотропных препаратов.